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[실시간뉴스]수억원 분담금에 재초환까지… 서울 재건축 매물 쏟아진다

온카뱅크관리자

2026-11-07 06:37:39

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 상계주공6 매물 넉 달 새 80% 늘어 32㎡ 주인, 84㎡ 받으려면 7.65억 더 은마 재초환 예정액 1인당 4.6억 통지 
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 <img alt="그래픽=정서희" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/chosunbiz/20261107060222571nsfq.jpg" data-org-width="640" dmcf-mid="HG0Vh3KpjE" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/chosunbiz/20261107060222571nsfq.jpg" width="658">
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 그래픽=정서희
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 서울 주요 재건축 아파트 단지에서 매물이 빠르게 늘고 있다. 노원구 상계주공6단지는 넉 달여 만에 매물이 약 80%, 강남구 은마아파트는 66% 증가했다. 수억원대 추가 분담금이 소유주들의 매도 판단에 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다. 은마에는 조합원 1인당 평균 4억6000만원대의 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액까지 통지되면서 사업비 외에 추가로 부담할 비용에 대한 우려도 커지고 있다.
 7일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 노원구 상계동 상계주공6단지의 매매 매물은 지난 7월 1일 119건에서 전날 기준 214건으로 79.8% 늘었다. 이 단지는 지난 6월 조합설립추진위원회 승인을 받고 재건축을 추진하고 있다.
 소유주들의 고민은 추가 분담금이다. 추가 분담금은 재건축으로 새 아파트를 배정받기 위해 기존 집의 권리가액 외에 더 내야 하는 돈이다. 조합원 분양가와 권리가액에 따라 달라지며, 공사비와 금융비용, 일반분양 수입 등 사업 여건의 영향을 받는다.
 지난 7월 정비계획 수립 과정에서 공개된 추정치에 따르면 상계주공6단지 전용면적 32㎡ 소유자가 재건축 후 전용 59㎡를 받으려면 약 4억4800만원을 추가로 내야 한다. 전용 84㎡를 선택하면 추정 분담금은 약 7억6500만원으로 늘어난다. 다만 사업 초기 추정액으로, 실제 부담액은 사업계획과 공사비, 분양가 등에 따라 달라질 수 있다.
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 <img alt="사진은 서울 노원구 일대 아파트 단지의 모습./뉴스1" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/chosunbiz/20261107060223172haet.jpg" data-org-width="5000" dmcf-mid="X56o38iPjk" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/07/chosunbiz/20261107060223172haet.jpg" width="658">
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 사진은 서울 노원구 일대 아파트 단지의 모습./뉴스1
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 현지 중개업계에서는 이런 자금 부담과 집값 상승에 따른 차익 실현 수요가 매물 증가에 영향을 미쳤다고 보고 있다. 상계동의 한 공인중개사무소 관계자는 “원래부터 소형 평형 비중이 높고 대지지분이 작아 분담금 부담이 클 것으로 예상됐다”며 “공사비가 올라 분담금은 더 늘어날 것이 뻔한데, 집값이 많이 오른 지금이 매도 적기라고 판단해 매물로 내놓는 집주인들이 늘었다”고 했다.
 노원구 월계동 ‘미미삼’으로 불리는 미성·미륭·삼호3차도 매물이 증가했다. 올해 1월 1일 23건이던 매매 매물은 전날 기준 116건으로 늘어 연초의 약 5배가 됐다. 이곳도 기존 전용 50㎡ 소유자가 재건축 후 전용 84㎡를 받으려면 약 4억2000만원의 추가 분담금을 내야 하는 것으로 추정된다.
 강남권에서는 추가 분담금에 재초환 부담까지 겹치고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 매매 매물은 지난 7월 1일 275건에서 전날 457건으로 66.2% 증가했다. 전용 84㎡ 소유자가 재건축 후 같은 면적을 배정받을 때 내야 할 추가 분담금은 약 4억3000만원으로 추산됐다.
 여기에 추가 분담금과 별개인 재건축부담금 예정액도 통지됐다. 강남구청이 최근 은마아파트 재건축조합에 통지한 예정액은 조합원 1인당 평균 4억6334만원이다.
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 사진은 서울 강남구 대치동 은마아파트 모습./뉴스1
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 재초환은 재건축으로 발생한 집값 상승분에서 정상적인 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘으면 구간별로 10~50%의 부과율을 적용한다.
 일부 강남권 재건축 단지에서는 낮아진 호가와 최고가를 밑도는 거래도 나타나고 있다. 은마아파트에서는 전용 76.79㎡ 저층 매물이 29억9000만원에 나왔다. 압구정동 신현대11차 전용 183㎡는 지난달 8일 93억원에 거래됐다. 같은 면적의 지난해 12월 최고가인 128억원보다 35억원 낮은 가격이다.
 김효선 KB국민은행 부동산 수석위원은 “재건축 분담금과 재초환 부담금 등이 불확실성을 가중시키는 요인이 된다”며 “매수 관망세가 짙어지고, 이는 재건축 단지의 매매가격 추가 하락으로 이어질 수 있다”고 했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “재초환 여파에 강남 약세가 지속될 것으로 보인다”고 했다.
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