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[실시간뉴스]“30대 실수요자 위한 적극적 부동산 정책 필요” 한목소리

온카뱅크관리자

2026-07-22 18:47:40

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> [부동산 전쟁 30대 리포트] ⑤ &lt;끝&gt; 생존의 조건… 전문가 진단 
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 국민일보 이슈탐사팀이 지난 17일부터 ‘부동산 전쟁: 30대 리포트’ 기획보도에서 제기한 문제들에 대해 학계와 업계, 시민사회 전문가들은 30대 실수요자를 위한 집중적이고 실효성 있는 부동산 정책이 절실하다고 제언했다. 전문가들은 30대의 수도권 매수 움직임이 단순한 공포에서 비롯된 게 아니라 철저하게 계산된 ‘생존을 향한 몸부림’이라고 봤다. 심층 인터뷰에 응한 30대들도 이른바 ‘생존 매수’에 내몰리고 있다고 토로했었다. 전문가들은 30대 실수요자들에 대한 파격적인 구매력 보장, 다주택자 등 임대주택 공급자의 순기능 인정, ‘토지임대부 주택’ 공급 확대 등이 필요하다고 말했다.
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 석병훈 이화여대 경제학과 교수는 22일 국민일보와의 인터뷰에서 “정책 실패가 서울의 매매·전세·월세 가격을 모두 끌어올리며 30대 실수요자를 서울 외곽과 경기도로 밀어내고 있는 상황”이라고 진단했다. 석 교수는 청년들이 가용할 수 있는 자금을 최대로 끌어모아 어디든 매매해야 하는 절박한 상황으로 내몰리고 있다고 우려했다. 그는 “청년들 입장에선 서울에 살아야 하는 이유가 명확한 이들이 있는데 과거와 달리 전월세 가격이 급등하니 경기도로 가서 2시간씩 출퇴근에 쏟아붓는 옵션밖에 남지 않은 것”이라고 말했다. 과거에는 빌라 전세라는 선택지도 존재했지만, 최근 몇 년간 대규모 전세사기 여파로 이조차 쉽지 않은 상황이라고 덧붙였다.
 이어 “겉보기에는 30대가 겁에 질려 패닉 바잉에 나서는 것으로 보이지만 실제로는 데이터를 보고 굉장히 똑똑하게 움직이고 있다”며 “서울에 매년 공급되는 주택 수를 보면 평년 대비 절반 이하다. 보통 매년 1만채가 지어진다고 하면 향후 몇 년간은 5000채도 안 된다는 뜻이다. 선행지표가 주택 공급 부족과 이에 따른 전월세 가격 상승을 가리키니 30대 입장에선 ‘지금이라도 경기도 아파트라도 사야겠다’는 생각이 들 수밖에 없는 것”이라고 꼬집었다.
 석 교수가 이번 정부 들어 가장 문제로 보는 정책 부작용은 임대주택 공급 감소다. 그는 “정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 선언하며 시장에서 임대 수요자들에게 임대를 줄 민간 다주택자들이 사라졌다”고 말했다. 미국 같은 경우는 기업이 주거용 부동산을 임대해 수익을 올리는 ‘리츠(REITs)’ 시장이 활발하지만 한국은 기업형 임대 시장이 없고 공공 주택 숫자도 많지 않아 다주택자에게 임대주택 공급을 의존하는 상황이었다는 분석이다. 그러면서 “지금이라도 다주택자가 서울에서 핵심적인 임대주택 공급원이었다는 사실을 인정하고 주택 시장이 다주택자와 무주택자 간 ‘제로섬 게임’이라는 잘못된 인식을 버려야 한다”고 강조했다.
 시장분석업체 부동산114에서 데이터 분석을 담당하는 윤지해 리서치랩장은 정부의 부동산 규제 정책을 ‘범인 찾기’라고 규정했다. 집값이 오르는 원인(대상)을 지목하며 규제만 내놓는 방식으로는 근본적인 해결책을 찾을 수 없다는 비판이다.
 윤 랩장은 “집값이 오르자 정부가 범인으로 갭투자를 찾다가 외국인을 찾다가 외지인을 찾는다. 그러다 토지거래허가제까지 꺼내며 그들이 말하는 ‘가수요’를 차단했는데, 지난 1년을 돌아보면 집값은 계속 올랐다. 이는 시장의 누군가가 특별히 잘못을 저질러서 오르는 게 아니라는 것을 증명한 셈”이라고 말했다.
 또 현재 일괄적으로 적용하는 대출규제가 오히려 청년 세대에게 ‘막차 심리’를 조장한다고 봤다. 윤 랩장은 “과거와 달리 현재는 나이, 소득, 상환 능력에 관계없이 주택담보대출 상한액을 제한하다 보니 그나마 대출이 조금이라도 더 가능할 때 집을 사두는 게 30대의 최대 과제가 된 것”이라고 설명했다. 그가 만난 30대들 역시 “취업하자마자 자동차, 전자제품, 명품보다 집을 마련하는 것이 최우선 목표”라고 말한다고 한다.
 레버리지 효과를 없앤다는 명분으로 진행되는 ‘전세 없애기’ 정책에도 의문을 표했다. 윤 랩장은 “전세 때문에 집값이 올랐다고 하기엔 서울의 전세가율이 평균 50% 미만으로 낮다. 집값을 자극하는 요소는 될 수 있겠지만 그 자체로 집값을 올리긴 어렵다는 얘기다. 게다가 그 논리대로라면 전세가율이 높은 지방에 투자 수요가 몰려서 가격이 올라야 했는데 데이터를 보면 전혀 그렇지 않다”고 분석했다.
 이어 “전세를 없앤다고 해도 단계적으로 없애야지 지금 같은 속도로 월세화가 진행되면 청년들 입장에선 주거 사다리 부수기로 보일 것”이라며 “기성세대와 달리 상황에 따라 전월세와 매매를 왔다갔다 할 수 있는 통로가 사라지니 자연스럽게 ‘살 수 있는 가장 좋은 집을 사자’는 결론에 도달하는 것”이라고 말했다.
 윤 랩장도 30대의 외곽지 매수를 단순한 공포가 아닌 생존을 위한 계산된 움직임으로 봤다. 윤 랩장은 “정부가 지난해 9·7 부동산 대책으로 135만호를 공급하겠다고 밝혔지만 문제는 실현 가능성이다. 현재 30대는 문재인정부가 2019년에 약속한 3기 신도시에 내년이나 내후년에야 입주할 수 있다는 것을 안다. 단순 택지 개발에도 10년이 걸리는데 기존 시설을 허물고 다시 집을 짓는 데 얼마나 걸릴지 의문이 안 들겠는가”라고 되물었다.
 그러면서 “청년들은 바보가 아니다. 인터넷과 유튜브를 통해 잘 정리된 정보가 실시간으로 공유되는 시장에서 누구보다 빠르고 똑똑하게 반응한다. 더 이상 옛날처럼 ‘해보겠습니다’ ‘노력해보겠습니다’라는 말만으로는 설득이 안 되는 상황”이라고 지적했다. 그가 제언하는 해법은 실수요자에 대한 파격적인 구매력 보장 정책이다. 가령 생애 최초 매수·청년·무주택자 등 일정 요건을 만족하는 ‘실수요자’ 자격을 만들고 이들에게 주택담보인정비율(LTV) 상향, 갭투자 허용 등 예외적인 혜택을 주자는 것이다. 윤 랩장은 “이런 정책이 일관성 있게 간다면 이들은 언제든 규제와 관계없이 집을 살 수 있다는 믿음이 생겨 급하게 시장에 뛰어들 필요성이 적어질 것”이라며 “정권이 바뀌었다고 전임 정부의 정책을 축소하고 뒤엎는 현재 관행대로는 실수요자들의 신뢰를 얻기 힘들다”고 말했다.
 시민단체에선 보다 과감하게 부동산 시장 구조 자체를 손봐야 한다는 주장이 나온다. 정부가 그간 유지해온 정책 기조와 다소 달라지더라도 정책 실패를 인정하고 지금이라도 노선을 틀어야 한다는 지적이다.
 조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “현행 세법과 정책이 최대한 ‘똘똘한 한 채’를 끌어안고 거기서 살기만 하면 자산가치를 보호해주는 방향으로 설계돼 있다 보니 30대들도 그 게임의 플레이어로서 뛰도록 사실상 강요받고 있다”고 현 상황을 진단했다. 그는 “현재 30대와 그들의 부모는 평생 집을 가진 사람과 가지지 못한 사람이 어떻게 됐는지를 보며 지내왔다”며 “당연히 조금이라도 여유가 있다면 ‘사재기’ 수준으로 시장에 뛰어들 수밖에 없는 것”이라고 말했다. 결국 ‘내 집 마련’이 모두의 최종 목표가 되는 현 상황 자체를 구조적으로 바꿔야 한다는 것이다.
 조 위원장은 “토지와 건물 전부를 수분양자에게 넘기는 현행 분양 방식에서 벗어나 토지는 공공이 보유하되 건물만 분양하고 토지에 대한 임대료를 일정액씩 납부하는 ‘토지임대부 주택’ 공급을 확대해야 한다”고 설명했다. 이렇게 되면 분양가의 상당 부분을 차지하는 땅값 문제를 해결하고 수십년간 저렴한 가격에 장기 거주 공간을 공급할 수 있다는 논리다.
 주거용 부동산이 수익상품이 되지 않도록 ‘똘똘한 한 채’ 정책을 뜯어고쳐야 한다는 제언도 나왔다. 조 위원장은 “현재 1가구 1주택자가 보유한 주택의 양도차익을 최대 80%까지 공제해주는 장기보유특별공제 혜택을 최소 30%까지는 내려야 한다”고 주장했다. 또 주택가격과 관계없이 보편적으로 주택 보유 자체에 대한 보유세를 일관성 있게 과세하고, 주택가액이 올랐다면 미실현 이익이라 할지라도 적극적으로 과세해 주택이 사회에서 자연스럽게 순환할 수 있도록 유도해야 한다고 말했다.
 이슈탐사팀=김지훈 기자 germany@kmib.co.kr
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