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[실시간뉴스]“1년새 분담금 2억 쑥, 황금알 맞나요?’”...재건축 투자, 손익 잘 따져야

온카뱅크관리자

2026-07-05 22:37:39

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">평당 공사비 최고 1600만원 육박<br>압구정은 같은 평형 옮겨도 최대 7억<br>용적률 200% 이하·1천가구 이상<br>중대형 평형 단지가 사업진행 유리</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="10q10H4ql0">
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="293a37351181315fa1101f84a590a4259f1687d144d2d0846aceca32a84f5c46" dmcf-pid="tpBtpX8BW3" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/05/mk/20260705221201816yhml.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="ZhIADgWIvU" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/05/mk/20260705221201816yhml.jpg" width="658"></p>
          </figure>
          <div contents-hash="f4ab3a14faab53d4e5506f78df6fc2af80ec38e90acd08244edf145db7f7eac2" dmcf-pid="FUbFUZ6bWF" dmcf-ptype="general">
           과거 재건축은 ‘황금알을 낳는 거위’였다.
          </div>
          <p contents-hash="aa75e19b9bee2930072e87d5ad20b2d1b8276b81aeddb2a976875bc9f8d25f67" dmcf-pid="3uK3u5PKCt" dmcf-ptype="general">10평형대 소형 아파트를 보유하고 있으면 추가 분담금을 거의 내지 않고 30평형짜리 아파트 입주가 가능했다. 실제로 서울 개포주공4단지(현 개포자이 프레지던스)의 경우 전용면적 50㎡ 소유자가 전용면적 84㎡(34평형)에 입주하려면 1억원가량의 분담금만 내면 됐던 것으로 알려져 있다. 개포 말고 반포·잠실·청담·도곡 등 저층 서울 재건축 단지들 상황도 비슷했다. 용적률 70~130%의 5층 아파트가 용적률 250~280%의 고층 아파트로 변신해 시세차익을 얻는 것은 물론 일부 단지는 일반분양 수입에 따른 환급금까지 받았다.</p>
          <p contents-hash="e7cdeab02259408ea97b95c788a1e3777ea62cd98bfb0c5d59e5ce921ed535d1" dmcf-pid="079071Q9W1" dmcf-ptype="general">그런데 이제 상황이 달라지고 있다. 급등하는 공사비와 그에 따라 눈덩이처럼 불어나는 추가 분담금 문제가 재건축 시장의 발목을 잡고 있다.</p>
          <p contents-hash="9dedfe493aaa6a2b311262d2c58e5407eed196002c57de229cb7c619974bc49c" dmcf-pid="pY1vYC71v5" dmcf-ptype="general">하지만 냉정하게 따져보면 재건축은 여전히 훌륭한 개발 방식이다. 예전 같은 ‘로또’는 기대할 수 없을지라도 적절한 조건을 갖춘 단지를 고르면 주거 환경 개선은 물론 일정 부분 시세차익도 기대할 수 있다. 몇 가지 힌트가 있다. 우선 용적률이 200%보다 낮으면서 가구당 평균 대지지분(아파트가 가구별로 갖고 있는 땅 면적)이 50㎡(약 15평) 이상인 중대형 위주의 단지를 찾아야 한다.</p>
          <p contents-hash="5e00c60912f4127f1ae1303cda8f13be8e9fd38ed73519c0f102893b74defade" dmcf-pid="UGtTGhztWZ" dmcf-ptype="general">최근 상황을 보면 서울 강남권에서도 조합원이 동일 면적의 새 아파트를 분양받기 위해 수억 원의 추가 분담금을 부담해야 하는 사례는 심심찮게 찾을 수 있다.</p>
          <p contents-hash="c25a70c8089e08dee5e37f0bd774be662c1a39bced4cba904b0acceaeea371a3" dmcf-pid="uHFyHlqFCX" dmcf-ptype="general">올해 초 조합원 분양 신청을 진행한 개포주공 6단지의 경우 전용 53㎡ 소유 조합원이 전용 84㎡를 선택하면 최대 7억5573만원을 내야 한다. 국민 평형을 분양받으려면 모든 가구가 분담금을 부담해야 하는 것으로 나타났다. 현재 개포주공 6단지 중 가장 큰 평형인 전용 83㎡도 1억6494만원의 분담금이 책정됐다. 만일 30평대 이상을 새 아파트로 받으려면 분담금이 10억원 이상으로 불어나는 상황이다.</p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="d7a06b6887b61619200291b6f87606a5b1f26d9f0127504b6cf047c9d2f4a674" dmcf-pid="7X3WXSB3hH" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 강남구가 지난 7월 2일 대치동 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획을 인가했다. 조합은 2028년 착공을 목표로 재건축 사업을 추진한다. 사진은 이날 서울 강남구 은마아파트의 모습. [연합뉴스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202607/05/mk/20260705221203156vrnm.png" data-org-width="700" dmcf-mid="5l7ZFYV7hp" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202607/05/mk/20260705221203156vrnm.png" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 강남구가 지난 7월 2일 대치동 은마아파트 재건축정비사업 사업시행계획을 인가했다. 조합은 2028년 착공을 목표로 재건축 사업을 추진한다. 사진은 이날 서울 강남구 은마아파트의 모습. [연합뉴스]
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="431d94a0289d48f1d62a598658427623b5e692f3a721970d7f07871f5558f75a" dmcf-pid="zZ0YZvb0yG" dmcf-ptype="general">
           서울 대치동 은마아파트는 조합원이 앞으로 새 아파트를 분양받을 때 추가로 내야 할 금액이 1년도 안 돼 2억~3억원 늘어났다. 은마아파트 조합은 지난 5월 사업시행계획 인가 신청을 앞두고 조합원 추정 분담금을 다시 계산해 공개했다.
          </div>
          <p contents-hash="572b41d648dc95ede66a58528e037244d5d0c6a053c502ba33d05afe43c9bff0" dmcf-pid="q5pG5TKpTY" dmcf-ptype="general">작년 9월 조사 이후 약 8개월 만에 조사한 결과 전용 76㎡(31평형) 보유 조합원이 같은 평형대를 신청할 때 추정 분담금이 4억2000만원 수준으로 파악됐다. 지난해 사전 조사 당시 분담금을 2억3000만원 정도로 추정했는데, 1억9000만원가량 늘어난 것이다.</p>
          <p contents-hash="c69ed7ae2b2489d1da40bd0e2844aad1c9af441e67b6b2ebc3f0ccc4543ff033" dmcf-pid="B1UH1y9UyW" dmcf-ptype="general">문제는 다른 재건축 아파트들도 비슷한 상황이라는 점이다. 서울 강남 재건축 핵심 지역인 압구정동도 예상보다 높은 분담금이 나올 수 있다는 가능성에 술렁이고 있다. 현재 전용 84㎡를 소유한 조합원이 같은 넓이의 새 아파트를 받기 위해서는 5억~7억원에 달하는 분담금을 내야 하는 것으로 전해진다. 정부가 의욕적으로 추진하고 있는 1기 신도시 재건축 사업도 현재 추정 분담금이 분당 기준으로 최대 7억원에 이를 수 있다는 분석도 나오는 상황이다.</p>
          <p contents-hash="ca8b90ee4d096e82af9f87bc02a7b77de2ab82dcf5bc60589ed8e192f8671342" dmcf-pid="btuXtW2uSy" dmcf-ptype="general">이처럼 재건축 분담금이 급등하는 것은 공사비 자체가 올라가고 있기 때문이다. 5~6년 전만 해도 일반분양 가격을 높게 받아 조합원 부담을 줄이는 방식을 활용했지만 지금은 쉽지 않다.</p>
          <p contents-hash="451e84ace910c7c42d3299427c99b7bf9af08115953c4d9623c82e34b586d01d" dmcf-pid="K6eV6baeCT" dmcf-ptype="general">주거환경연구원이 조사한 결과에 따르면 재건축·재개발 사업의 3.3㎡당 평균 공사비는 2021년 480만원, 2022년 518만원, 2023년 606만원, 2024년 770만원, 2025년 808만원으로 수직 상승 중이다. 서울 주요 정비사업지에서는 3.3㎡당 공사비가 이미 1000만원을 넘어선 곳도 적지 않다. 심지어 3.3㎡당 1600만원에 육박하는 역대 최고 공사비까지 등장했다. 최근 시공사 입찰공고를 낸 여의도 시범아파트 공사비가 3.3㎡당 1590만원으로 책정됐다.</p>
          <p contents-hash="9bb029bffc4d45d41d81feceb35df314404164fbce427cda27d42d85dd979af6" dmcf-pid="9PdfPKNdvv" dmcf-ptype="general">이 같은 환경 때문에 재건축 시장은 앞으로 옥석 가리기가 진행될 가능성이 크다. 사업 진행 가치를 철저히 따져보고 접근해야 낭패를 보지 않는다는 뜻이다.</p>
          <p contents-hash="da62069144d8a6922bfc84a59d61e197be3b5ae4e1750ced8b166bb5c76ba5a5" dmcf-pid="2QJ4Q9jJyS" dmcf-ptype="general">가장 먼저 체크해야 하는 것은 기존 용적률이다. 당연한 말이지만 기존 용적률이 높고 규모가 작았던 단지는 재건축 사업성이 좋지 않다. 재건축업계에서는 평균 용적률이 200% 이하, 규모는 1000가구 이상은 돼야 재건축을 진행할 만하다고 본다.</p>
          <p contents-hash="1f11b927d74b9d5526634be40c696fc2c4827b7c717fbce521406be4323a3e38" dmcf-pid="Vxi8x2Aill" dmcf-ptype="general">두 번째 요건은 면적 구성이다. 대형 가구가 많아 평균 대지지분이 큰 단지가 재건축에 유리하다. 용적률이 낮아도 소형 가구가 많다면 기존에 보유한 땅이 적다 보니 전용 84㎡를 받기 위해선 분담금이 많이 들 수밖에 없다. 실제로 상계주공5단지는 기존 용적률이 93%지만, 모든 가구가 전용 37㎡로만 구성돼 있어 5억원이 넘는 분담금이 예상되는 상황이다.</p>
          <p contents-hash="e39525edb6c79b0399a34ba642273beb8fcd9cea758ccf43e0469fd98d476cc3" dmcf-pid="fMn6MVcnyh" dmcf-ptype="general">낮은 확률이지만 종상향을 기대할 수 있다면 사업성은 크게 달라진다. 서울 영등포구 여의도동 일부 재건축단지에서 재건축 후 오히려 환급액을 받는 것으로 나타난 점이 좋은 사례다.</p>
          <p contents-hash="865b13dce3da8ad520d4e80a306305e60efb4a62df68d375534843b62bad6b4c" dmcf-pid="4RLPRfkLvC" dmcf-ptype="general">이 같은 측면을 고려하면 최근 서울시가 발표한 역세권 활성화 계획도 주목할 만하다. 서울시는 이번에 최대 일반상업지역까지 용도지역 상향이 가능한 대상을 기존 153개 중심지 역세권에서 서울시내 325개 모든 역세권으로 확대했다.</p>
          <p contents-hash="8bf8b636b439c4ca84cbd8c8bb7d71bb59d9944ee10cde21a6dc59ea89d9d858" dmcf-pid="8eoQe4EovI" dmcf-ptype="general">이에 따라 지금까지 근린상업지역이나 준주거지역까지 종상향이 제한됐던 비중심지 역세권도 앞으로는 일반상업지역까지 용도지역 상향이 가능해진다. 또 외곽지역의 역세권 사업 활성화를 위해 공공기여 부담도 완화한다. 기존에는 증가한 용적률의 50%를 일률적으로 공공기여로 부담해야 했으나, 외곽 지역에서는 이를 30% 수준으로 낮춰 준다. 대상지는 서울시 표준지 공시지가 평균의 60% 이하인 11개 자치구다. 은평·서대문·중랑·성북·강북·도봉·노원·동대문·강서·구로·금천구가 대상이다.</p>
          <p contents-hash="1f881126766a4113bffe68d571cf906ca7283ad862a6cb5b4b34863eb742932f" dmcf-pid="6dgxd8DgvO" dmcf-ptype="general">마지막 요건은 주민들의 재건축 추진 의지다. 보통 소유주 나이가 많고 직접 거주하는 경우가 많으면 만만찮은 추가 분담금을 감수하고 4~5년에 달하는 공사 기간에 다른 집으로 옮기기 싫어한다. 일반적으로는 해당 지역 공인중개업소를 통해 재건축단지의 분위기를 파악한다. 매매를 결정하기 전에 전월세 등으로 직접 살면서 느끼는 방법도 있다.</p>
         </section> 
        </div> 
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