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[실시간뉴스]"전세난 없다"는 대통령… 강남 집값 꺾인 뒤 남은 변수들 [분석+]

온카뱅크관리자

2026-03-03 12:17:48

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 더스쿠프 마켓분석 李 대통령 다주택자 연일 압박 성남 집 팔면서 정책 의지 표출 비거주 1주택자에게까지 전선 넓혀 하지만 풀어야 할 숙제 여전히 많아 강남 매물 적체 어디까지 확대될까 매물-수요 미스매치 해소할 수 있을까 
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 # 이재명 정부가 '다주택자'를 연일 압박하고 있다. 다주택자들이 한채만 남기고 집을 내놓으면 주택시장이 안정화할 것이란 계산에서다. 대통령의 일관적인 정책 방향 때문인지 그렇게 견고하던 시장도 흔들리고 있다. 2월 넷째주 강남3구의 아파트 매매가격변동률이 일제히 하락세로 돌아선 건 이를 잘 보여주는 사례다.
 # 하지만 정교한 정책이 수반되지 않는다면 충격은 집주인이 아니라 세입자에게 쏠릴지 모른다. 이미 문재인 정부 때 겪은 일이기도 하다. 이재명 정부는 과연 다른 길을 걸을 수 있을까.
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 <img alt="이재명 대통령이 다주택자를 압박하는 발언을 연일 쏟아내자 서울 아파트 매매가격이 하락세로 돌아섰다.[사진｜뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202603/03/thescoop1/20260303121229078zlwi.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="UGhEPIztER" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202603/03/thescoop1/20260303121229078zlwi.jpg" width="658">
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 이재명 대통령이 다주택자를 압박하는 발언을 연일 쏟아내자 서울 아파트 매매가격이 하락세로 돌아섰다.[사진｜뉴시스]
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 2월 마지막주. 부동산 시장에서 의미 있는 '두 지표'가 나왔다. 주택가격전망지수(CSI·한국은행)와 아파트 매매가격변동률(한국부동산원). 두 지표 모두 부동산 시장의 전통적 흐름이 달라지고 있음을 시사한다.
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 ■ 두 지표의 의미 있는 추이 = 먼저 CSI부터 보자. 한국은행이 2월 24일 발표한 소비자동향조사 결과에 따르면, 2월 주택가격전망지수는 108로 전월보다 16포인트 하락했다. 2025년 12월(121·2포인트↑)과 2026년 1월(124·3포인트↑) 2개월간 소폭 상승하다가 석달 만에 꺾였는데, 낙폭은 2022년 7월(-16포인트) 이후 3년 7개월 만에 가장 컸다. 이 지수가 100보다 크면 1년 뒤 집값이 오를 것으로 예상한 소비자가 더 많다는 뜻이다.
 한은은 다음과 같은 분석을 내놨다. "…다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 예고와 1·29 대책 등 정부의 부동산 대책으로 집값 하락 기대가 형성됐다. 수도권을 중심으로 최근 집값 상승폭이 둔화하면서 주택가격전망지수가 하락했다…."
 이번엔 한국부동산원이 발표한 서울의 아파트 매매가격변동률을 보자. 먼저 서초·강남·송파 등 강남3구의 2월 변동률이다. "0.21%(2일)→0.13%(9일)→0.05%(16일)→-0.02%(23일·서초). 0.07%→0.02%→0.01%→-0.06%(강남), 0.18%→0.09%→0.06%→-0.03%(송파)." 2월 내내 상승폭이 둔화하더니 2월 23일엔 모두 하락세로 돌아섰다.
 강남3구만이 아니다. 한국부동산원의 2월 넷째주(2월 23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격 평균 상승률은 0.11%로 직전주 대비 0.04%포인트 축소했다. 서울 상승률 역시 2월 첫째주 0.27%(-0.04%포인트), 둘째주 0.22%(-0.05포인트), 셋째주 0.15%(-0.07포인트)로 둔화했는데, 이런 흐름이 넷째주까지 이어졌다.
 ■ 다주택자 압박과 전선 확대 = 두 지표가 시사하는 점은 분명하다. 이재명 대통령의 '다주택자 압박'이 어느 정도 통하고 있다는 거다. 이 대통령은 자신의 SNS X(옛 트위터)를 통해 부동산 시장을 흔들 만한 발언을 연일 내놓고 있다.
 "시장에 맞서지 말라는 말도 있지만 정부에 맞서지 말라는 말도 있다" "다주택 보유나 초고가 주택 보유는 개인의 자유지만 그에 따른 경제적 위험과 세금 부담 또한 온전히 본인의 몫이다." "정부 정책의 권위와 신뢰를 위해 5월 9일 이전에 매매한 사람보다 버틴 사람이 유리하도록 방치할 수 없다"….
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 <img alt="[사진｜뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202603/03/thescoop1/20260303121230405enao.jpg" data-org-width="730" dmcf-mid="uyNeugGhsM" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202603/03/thescoop1/20260303121230405enao.jpg" width="658">
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 [사진｜뉴시스]
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 이 대통령은 싱가포르·필리핀 순방길에 오른 1일에도 다주택자를 겨냥한 발언을 쏟아냈다. "… 정부의 의지만 있으면 얼마든지 투기억제가 가능하다는 것을 보여준다. 다시한번 강조하지만, 집을 사고 파는 것은 개인의 자유지만, 그것이 이익이 되게 할지 손해가 되게 할지는 정부가 정한다. 주택 투기는 젊은이들의 희망을 빼앗고 나라를 망친다…."
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 이 때문인지 매물 적체 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 2월 28일 기준 서울 아파트 매물은 7만2049건으로 한달 전보다 26.1% 늘어났다. 이중 31.9%에 해당하는 2만2956건이 강남3구에 집중됐다. 상급지에선 호가를 낮춘 급매물도 쏟아지고 있다.
 일례로, 2월 14일 39억3500만원에 거래됐던 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 4층의 한호(전용 84㎡)가 최근 35억원에 나왔다. 올 1월 60억8000만원(19층·전용 84㎡)에 팔렸던 서초구 반포동 래미안원베일리 역시 중층 호가가 55억원대까지 떨어졌다.
 이런 상황에서 이 대통령의 시선은 다주택자를 넘어 '비거주 1주택자'에게 향하고 있다. 이 대통령은 26일 "주거용이 아닌 투자·투기용이라면 1주택자라도 보유보다 매각이 유리하게 만들 것"이라며 실거주하지 않는 주택에 한해선 장기보유특별공제 축소와 보유세 강화 가능성을 시사했다. '똘똘한 한 채'로 불리는 고가 주택의 투기 수요까지 차단하겠다는 의지로 풀이된다. 
 이태경 '토지+자유연구소 부소장은 "부동산 시장을 정상화하려는 이재명 대통령의 의지가 매우 강하다"며 "부동산 시장의 급소를 노린 정책을 계속해서 내놓고 있기 때문에 효과는 분명히 있을 것"이라고 말했다..
 ■ 지켜봐야 할 시장의 흐름 = 그렇다면 이 대통령이 원하는 방향대로 부동산 시장이 흐를까. 지켜볼 점은 숱하다. 무엇보다 강남3구의 매물 증가세가 한강 벨트를 넘어 서울 전역으로 확대하느냐가 관건이다. 
 현재로선 예측하기 힘들다. 한국부동산원의 2월 23일 기준 아파트 매매가격변동률에 따르면, 용산구는 하락세(-0.01%)로 돌아섰지만, 마포구(0.19%), 성동구(0.20%), 광진구(0.20%) 등 한강 인접 지역의 상승률은 평균치보다 높았다. 성북구(0.20%), 구로구(0.17%), 동대문구(0.21%), 영등포구(0.21%) 등 역시 서울 평균치(0.11%)를 크게 웃돌았다.
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 <img alt="[자료｜한국부동산원, 사진｜뉴시스]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202603/03/thescoop1/20260303121231686sivg.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="7HzlLG8Bsx" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202603/03/thescoop1/20260303121231686sivg.jpg" width="658">
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 [자료｜한국부동산원, 사진｜뉴시스]
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 강남3구 등에서 쏟아진 매물이 거래되느냐도 지켜봐야 한다. 매물이 증가해도 거래량이 따라가지 못하면 가격이 되레 오르기 때문이다. 공교롭게도 이는 시장과 이 대통령이 시각이 크게 엇갈리는 부분이다.
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 이재명 대통령은 2월 21일 자신의 SNS에 "다주택자나 임대사업자가 집을 팔면 전월세 공급도 줄겠지만 그만큼 무주택자, 즉 전월세 수요도 줄어든다"며 "공급만큼 수요도 동시에 줄어드는데 전월세 공급축소만 부각하는 건 이상하다"고 논리를 펼쳤다. 그러면서 "다주택과 임대사업을 압박하면 전월세 부족으로 서민주거 불안이 심화된다는 주장은 집값 상승과 전월세 부족의 주요 원인인 다주택과 주택임대사업을 비호하는 기적의 논리"라고 야당의 주장을 일축했다.
 하지만 이 주장은 반은 맞고 반은 틀린 얘기다. 이 대통령의 논리는 산술적으로 다주택자들이 내놓는 집의 수량과 무주택자들이 구매하는 주택의 수량이 같을 때 성립한다. 그러나 다주택자들이 내놓은 매물과 주택 실수요자들이 원하는 매물은 같지 않다. 언제나 '미스매치', 이를테면 불일치가 존재한다는 얘기다. 주택보급율이 이미 100%를 넘긴지 오래지만 자가 보유율이 크게 높아지지 않는 것도 이 때문이다.
 매수자금을 충분히 마련하지 못한 상황에서 출퇴근이나 자녀 학교 문제 등으로 부득이하게 특정 입지에 살아야 하는 사례도 적지 않다. 2016년 아시아개발은행(ADB)이 내놓은 연구보고서 '한국의 주택정책(Housing Policy in the Republic of Korea)'에서 저자인 김경환 당시 국토부 1차관과 박민선 국토연구원 연구위원은 특히 '자가보유 임차인'에 주목했는데, 이들이 보유보다 임차를 선택하게 되는 이유로 "직장 접근성, 더 편리한 교통수단, 자녀를 위한 더 좋은 학군" 등을 지목했다.
 이처럼 부동산 시장에는 보유와 거주의 불일치로 언제나 임차 수요가 존재할 수밖에 없는 구조적 요인이 있다. 결국 관건은 매매와 임대 사이의 균형이다. 매매 시장을 열면서도 임대 시장의 급격한 위축을 막는 방안을 병행해야 한다.
 그러나 임대사업자로 등록한 다주택자들까지 압박을 받는 상황에서 민간 임대를 적극 유인하기란 쉽지 않다. 공공임대나 도심 소형주택 공급 확대 등 임대 물량을 보완할 대책이 함께 가야 하는데, 공공임대는 비선호 입지가 많고 도심 소형주택 공급도 한계는 존재한다. 묘수를 찾기가 쉽지 않다.
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 [사진｜뉴시스]
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 ■ 매수자 일부 계층에 집중되는 순간 = 또 다른 변수는 자금력이다. 강남3구나 한강벨트 등 집값이 비싼 지역에서는 한시적으로 갭투자가 가능해졌다고 하지만 십수억원에서 수십억원에 달하는 자금이 있어야 매수가 가능하다.
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 이 정도의 현금부자들이 얼마나 많을까. 자가 전환의 기회가 제한적이라면 임대 물량은 줄고, 매수자는 일부 계층에 집중될 가능성이 있다. 실수요자들이 자금 여력 부족으로 매물로 나온 집들을 '그림의 떡'으로 쳐다보기만 하는 상황을 막지 못하면 시장의 안정적 전환도 장담하기 어렵다.
 다주택자를 강하게 누르는 정책은 분명한 메시지를 준다. 그러나 주택 시장은 단순한 선악 구도로만 움직이지 않는다. 임대는 누군가에게는 투자이지만, 다른 누군가에게는 삶의 기반이다. 한쪽을 압박하면 다른 쪽이 흔들린다. 과연 이 대통령은 자신의 말처럼 '부동산 불로소득 공화국'을 혁파할 수 있을까. 이번엔 정말 다를까.
 강서구 더스쿠프 기자 ksg@thescoop.co.kr
 조봄 더스쿠프 기자 spring@thescoop.co.kr 
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