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[실시간뉴스][단독] 금융권 대출 데이터 분석… 한국 은행들의 ‘부동산 중독’

온카뱅크관리자

2025-12-24 07:17:50

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">은행의 돈은 공장이 아닌 아파트로 흐른다. 한때 ‘기업금융의 파이프라인’으로 불리던 우리은행의 지난 24년치 공시 자료를 통해 한국 은행들의 ‘부동산 중독’을 추적했다.</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="0jIXyoJ6Mk">
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="a213fe0b9260ae2a37341112912173db8237328e6bf3c30cd0741eacbfd2c265" data-idxno="109588" data-type="photo" dmcf-pid="pACZWgiPdc" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071024930eoje.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="ZJQaiu3GLs" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071024930eoje.jpg" width="658"></p>
          </figure>
          <div contents-hash="00b85420541db52aa7c83a3aa790884deedcd39bdfbd406a15c53ef250a2f622" dmcf-pid="Uch5YanQdA" dmcf-ptype="general">
           <p>‘돈’이라는 단어를 들으면 어떤 이미지가 떠오르는가. 신사임당이 그려진 5만원짜리 지폐나 두루미로 반짝거리는 500원 주화? 그러나 이들은 돈 혹은 ‘통화’의 일부분일 뿐이다. 대다수의 거래와 결제는 지폐나 동전이 아니라 은행 계좌로 이뤄진다. 은행이 계좌에 찍어주는 금액(그것이 당신의 예금이든 대출금이든), 그것이 바로 ‘돈’이다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="495f6c870d76c569094622184b1bd54669be6e9d4af982fb7fe6efd05c605c9c" dmcf-pid="ukl1GNLxLj" dmcf-ptype="general">
           <p>은행은 자사의 수익만 극대화하면 되는, 단순한 기업이 아니다. 은행이 얼마나 대출하느냐(계좌에 얼마나 찍어주느냐)에 따라 통화량이 오르내리며 물가를 변동시킨다. 어떤 업종에 많이 대출하느냐로 국가 경제의 향방이 결정된다. 은행 운영이 해당 은행 법인과 직원, 경영진의 이해관계를 뛰어넘어 시민들의 관심사가 되어야 마땅한 이유다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="f208c760a822d32f80040098eb1c2553d1919f830d78a9cf3d56b722590d8e00" dmcf-pid="7EStHjoMRN" dmcf-ptype="general">
           <p>‘생산과 포용금융 연구회’의 김용기 대표와 임수강 부대표는 〈시사IN〉 좌담에서 은행을 ‘집값의 비정상적 상승’ ‘고용 없는 저성장’ ‘청년층의 금융 배제’ 등 사회·경제적 병폐의 주범으로 질타했다. ‘은행들이 자금 흐름의 방향을 기업에서 부동산으로 돌리면서’ 한국 산업의 발전에 위기를 초래했다는 것이다. 좌담 이후 〈시사IN〉은 은행 하나를 골라 그들의 주장을 검증해보기로 했다. 2001년부터 2024년까지의 공시 자료를 살펴보면 은행이 어떻게 자금을 조달해서 누구에게 빌려주고 어느 정도의 수익을 어떻게 발생시켰는지 가늠할 수 있을 터였다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="96e75d701667c546a8a63832f5ab2206759c9bd10f703f1d210ef5ba8f3ca540" dmcf-pid="zDvFXAgRJa" dmcf-ptype="general">
           <p>검증 대상으로 우리은행을 선택했다. 우리은행은 1997년 외환위기 직후인 2001년, 한일은행과 상업은행의 합병으로 출범했다. 한일은행과 상업은행은 한국의 산업화에서 ‘기업 자금의 파이프라인’ 역할을 수행한 금융기관이다. 포스코·삼성·기아자동차 등 한국 경제의 등뼈 노릇을 해온 제조업 부문의 대기업들이 두 은행으로부터 자금을 조달받으며 성장했다. 외환위기 이전까지는 한일·상업 두 은행의 대출 가운데 최소 60% 이상이 제조 부문 대기업들에 빌려준 돈이었다고 추정된다. 두 은행의 합병으로 출범한 우리은행은 전통을 계승해 ‘기업금융의 명가’ 노릇을 하리라 기대되었다.</p> 
          </div>
          <h3 contents-hash="91e7b04b7c2ced373d05888f13ddfaa9e48c20d69a4a2f9e643fcde58ea592c9" dmcf-pid="qwT3Zcaeng" dmcf-ptype="h3"><strong>부동산 관련 대출 〉 제조업 대출 </strong></h3>
          <div contents-hash="7cfb3c3354a9830bc8a65115ba9f06b7f764eb44bf13640a412b44fadb544879" dmcf-pid="Bry05kNdeo" dmcf-ptype="general">
           <p>이런 우리은행이 2010년대 이후 부동산 시장이 출렁거리는 국면에선 어떤 대출 행태를 보였을까? 〈시사IN〉은 2001년부터 2024년까지 우리은행의 공시 자료를 분석해봤다(다른 시중은행들은 해당 기간에 합병이 이뤄지는 등 분석 대상으로 삼기에 어려움이 있었다). 결론부터 털어놓자면 당초의 기대는 완전히 빗나갔다. 우리은행도 다른 은행들과 크게 다를 바 없이 ‘부동산 금융’의 파이프라인으로 변신해 있었던 것이다.</p> 
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="1002196bfacf547416a3776f87512b3893f25fff2895f1ae18421596f43df2ee" data-idxno="109590" data-type="photo" dmcf-pid="bCXz0mEoRL" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 중구에 위치한 우리은행 본점의 전경.ⓒ연합뉴스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025157kewl.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="5HT3ZcaeJm" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025157kewl.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 중구에 위치한 우리은행 본점의 전경.ⓒ연합뉴스
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="0220e7dee82ccecee48117b018aa5e2824cec01e32421e7dbe0ad80b49583be6" dmcf-pid="KhZqpsDgRn" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행의 대출 포트폴리오는 2001~2024년에 큰 변화를 겪었다. 이 은행의 총여신(원화와 외화로 빌려준 총액)은 2001년 말 50조원에서 2024년 말엔 333조원으로 늘어났다. 그러나 증가액의 상당 부분은 기업대출보다 주택담보대출 등 부동산 부문으로 쏠렸다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="1ef2b9dcfa945f4921da138d89d35d21b5edbb0ca0de56c482a543c3f1e8c618" dmcf-pid="9l5BUOwaJi" dmcf-ptype="general">
           <p>구체적 수치로 살펴보자. ‘우리은행 현황’에 수록된 ‘업종별 대출’에 따르면, 이 은행의 총여신 중 가계대출의 비중은 2001년 26.4%에서 2019년 49.3%로 거의 두 배나 올랐다. 2019년엔 대출의 절반가량이 가계로 들어간 셈이다. 이 비중은 금융 당국의 가계부채 억제 정책으로 2024년엔 43.4%로 다소 떨어진다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="c9df70bb9cdebecce0905f54092ce88e8efbbfd2a24d9f29f7640e2e9a3f8db5" dmcf-pid="2S1buIrNnJ" dmcf-ptype="general">
           <p>가계대출의 증가보다 더 주목해야 할 수치가 있다. ‘원화대출금(총여신에서 외화대출금을 뺀 금액)’ 기준의 통계수치를 보면, ‘가계자금대출 가운데 주택자금대출의 비중(이하<span> </span>주택자금대출 비중)’이 급격히 치솟는다. ‘주택자금대출 비중’이 2001년 8.1%에서 10년 뒤인 2012년에 18.4%로 오른 것은 자연스러운 상승일 수 있다. 그런데 이후 2016년까지 우리은행은 주택자금대출 공시를 중단했다. 이 4년 동안 우리은행은 주택자금대출에 사활을 걸었던 것으로 보인다. 2017년에 다시 공시된 ‘주택자금대출 비중’은 무려 44.6%로 껑충 뛰어 있었다. 주택자금대출 비중은 이후에도 계속 늘어나 2024년엔 58.8%를 기록했다. 가계대출이 증가해온 가운데 결국 그 액수의 60% 정도가 주택자금대출로 채워진 것이다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="069e9741c3e79abeb4ae2b22a1278491f54380fc6f31a04b1e102df134847638" dmcf-pid="VvtK7CmjMd" dmcf-ptype="general">
           <p>은행 입장에서 주택담보대출만큼 안전한 장사는 없다. 안정적이고 지속적인 이자수익이 장기적으로 보장되는 데다 미상환 시에는 담보인 주택을 처분해 원리금을 확보하면 된다.</p> 
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="bbafa2e98995397906e77118515f19e216de5fdfa90364be0bf4dbbd3537c0e9" data-idxno="109589" data-type="photo" dmcf-pid="fTF9zhsAMe" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025381yins.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="1nfiMFZvLr" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025381yins.jpg" width="658"></p>
          </figure>
          <div contents-hash="7cb263cb8c0bceff8db4f9c16ab242b73c3e39676fae22bdce36cc93dda39427" dmcf-pid="4y32qlOcJR" dmcf-ptype="general">
           <p>같은 기간 우리은행의 기업대출(총여신에서 가계대출을 제외한 금액) 부문은 어떻게 변동했을까. 총여신 중 기업대출의 비중은 2001년 73%에서 지속적으로 하락해 2020년엔 50.7%까지 떨어졌다. 이 수치는, 금융 당국의 가계부채 억제 덕분에, 다시 완만하게 상승해서 지난해엔 56.6%까지 일단 올라갔다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="88286f05b522f58f2a182a58000c513d393220f6fc13dbca70078e72b6e8906b" dmcf-pid="8W0VBSIkLM" dmcf-ptype="general">
           <p>총여신 중 절반 정도가 기업대출이라면 괜찮은 성적이지 않을까. 그러나 기업대출의 업종별 구성을 보면 그렇게 믿기 어렵다. ‘생산적 금융’으로 간주할 수 있는 제조업종 대출의 비중이 낮은 수준에서 횡보하다가 최근엔 부동산 관련 업종 이하로 떨어지고 말았기 때문이다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="e3f0ff22f377568623161800a56ed37772de45a64b36ec276b9336b6455529a4" dmcf-pid="6YpfbvCEMx" dmcf-ptype="general">
           <p>2001~2004년의 집값 상승기 동안 우리은행의 ‘기업대출 가운데 제조업의 비중(제조업 대출 비중)’은 21~22% 정도였다. 주택시장이 진정 국면을 보였던 2005~2014년엔 제조업 대출 비중이 40% 주변까지 올라간다. 이 비중의 급증엔 ‘기업대출의 명가’였던 우리은행의 본능이 기여했을지도 모른다. 그러나 2015년 이후 초저금리 환경에서 집값이 급등하자 제조업 대출 비중은 다시 하락하면서 2022년엔 26.0%까지 떨어졌다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="b4ee7fe9779db3b06dcda20cad6cd003ba84b76665b82725a45db8f3531c111b" dmcf-pid="PGU4KThDJQ" dmcf-ptype="general">
           <p>이런 와중에 부동산 관련 업종인 건설업과 부동산업에 대한 대출은 대체로 꾸준히 증가했다. 기업대출 가운데 ‘부동산업+건설업’ 대출의 비중은 2001년 8.6%에서 2007년엔 28.0%로 급증했다가 이후의 주택시장 안정 국면에서 20%대 초반으로 서서히 떨어졌다. 그러나 2013년부터 다시 오르기 시작하면서 집값 오름세의 절정기인 2022년에는 이 비중이 30.8%에 이르게 된다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="9e2ff342e59877fa665a893b335136b8eb2907f15b989847ea6fbca6e011ca13" dmcf-pid="QHu89ylwnP" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행의 기업대출에서 ‘부동산업+건설업’이 제조업을 추월한 연도는 2020년이다. 2022년에는 제조업 부문 기업들엔 42조원, ‘부동산업+건설업’엔 7조9000억원 더 많은 49조8000억원을 대출했다. 부동산이 제조업을 밟은 것이다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="a75951682b9533ca4641eec5b2d2901fae716c345d6e371c7253ba9f43a932ac" dmcf-pid="xX762WSrL6" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행은 지난 24년 동안 가계대출 부문의 주택자금대출을 79배(2001년 1조800억원에서 2024년 85조원으로), 기업대출 부문의 ‘부동산업+건설업’ 대출은 18배(3조원에서 55조원으로) 늘렸다. 제조업 대출은 6배(8조4000억원에서 54조원으로) 정도 증가했을 뿐이다. 다른 은행들의 대출 행태도 비슷했다. 은행의 자금운용 행태가 ‘생산적 순환’에서 ‘금융적 순환’으로 이행해버렸다. 집값 상승은 이상한 일이 아니었다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="f12cac5abbe37bf560f34bf031c93744599ff79f2beffb7c6525800c490c66a1" dmcf-pid="yJkSOM6bM8" dmcf-ptype="general">
           <p>은행 대출이 부동산 자산을 매개로 하는 금융적 순환으로 편입되면서, 청년층이나 작은 기업은 은행에서 돈을 빌리기가 더욱 어렵게 되었다. 우리은행의 원화대출금 가운데 ‘부동산을 담보로 빌린 돈’의 비중은 2001년 45.4%에서 2024년엔 55.3%로 증가했다. 반면 ‘담보 없이 신용으로 대출한 돈’의 비중은 32.0%에서 22.6%까지 떨어진다. 담보로 제공할 주택이나 부동산이 없는 청년층과 무주택자, 작은 기업 등은 은행 문턱을 넘기가 더욱 어려워졌다는 이야기다. 부동산을 담보로 한 대출의 증가는 자산이 없는 계층에 대한 금융 배제로 이어질 수밖에 없다. 자산 보유자는 은행 돈을 빌려 더 많은 자산을 사들이며 부유해지는 반면, 자산이 없는 이들은 금융에 대한 접근 자체가 불가능하다. ‘금융 독점과 금융 배제’라는 양극화가 심화되어온 것이다.</p> 
          </div>
          <h3 contents-hash="44297bbb911fb356fd5a8c3dc2e88850de1607eacc1d377f128a0ff17fa48d7a" dmcf-pid="W39eP5GhJ4" dmcf-ptype="h3"><strong>숨은 부동산 대출들 </strong></h3>
          <div contents-hash="3d94597f31128acf99e32916c8d4afc81f7d38e6f0ce516e0dc8db86553b5abe" dmcf-pid="Y02dQ1Hlnf" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행의 실제 주택·부동산 관련 대출은 공시의 표면으로 드러난 금액보다 훨씬 클 것으로 보인다. 역설적이지만, 그 증거를 공시의 ‘중소기업대출’ 항목에서 찾아낼 수 있었다.</p> 
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="a6d8f2ea2defb4d53939e7c231c542826859f05117e3b88af9c94ba9115d6d96" data-idxno="109585" data-type="photo" dmcf-pid="GpVJxtXSeV" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025586dmkz.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="tsxNn70HMw" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025586dmkz.jpg" width="658"></p>
          </figure>
          <div contents-hash="3bac75b88bd48dd86d07da4abc8432aab32dc6807744dd06762c2f9529f2d134" dmcf-pid="HUfiMFZve2" dmcf-ptype="general">
           <p>은행들에게 중소기업대출 실적은 정치적으로나 실리에서나 굉장히 중요하다. 정부와 금융감독 당국이 은행의 중소기업대출에 대한 사실상의 ‘행정지도’를 시행해왔기 때문이다. 이를 어기는 경우 영업상 불이익이나 사회적 평판의 하락을 감수해야 한다. 더욱이 은행 입장에선 강한 협상력을 가진 대기업보다 오히려 중소기업으로부터 높은 이자를 받을 수 있다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="afc47120c52fd4de5334cdfae164eb8ec3de913c39fbb0398ad1346eed5f39fb" dmcf-pid="Xu4nR35Te9" dmcf-ptype="general">
           <p>실제로 우리은행이 기업(대기업+중소기업)에 빌려준 원화대출금 가운데 80~90%가 중소기업 몫이었다. 2024년의 경우, 기업자금대출(원화) 154조원 가운데 124조원이 중소기업으로 흘러 들어갔다. 대기업이 빌린 원화는 30조원에 불과했다. 이 수치는 긍정적으로 평가될 수 있다. 중소기업은 자본이 적지만 서민 생활과 밀접하고 더욱이 제조 공장을 운영하는 등 생산적 부문으로 ‘상상되기’ 쉽다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="655c30cfb55aadc47329187130639cb9e110dce93260585b87473b43b13564f6" dmcf-pid="Z78Le01yeK" dmcf-ptype="general">
           <p>그러나 실상은 그렇지 않았다. 우리은행이 중소기업대출로 공시했으나 사실은 주택(부동산)담보대출인, 양두구육 같은 자금의 비중이 상당히 크다. 우리은행이 2008년부터 공시하기 시작한 ‘리스크 익스포저’ 표에서 이런 사례를 찾을 수 있었다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="a60eb2fab41412addad63eba0c1883e14265edb1c002b1b9f42dc8e37aa92ed2" dmcf-pid="5z6odptWib" dmcf-ptype="general">
           <p>이 표는 중소기업대출을 두 종류로 나눈다. 하나는 ‘기업대출’이다. 중소기업도 기업이니까 당연한 일이다. 그런데 다른 하나는 이상하다. 분명히 중소기업에 빌려준 돈인데 ‘소매 대출(retail loan)’로 기입해놓았다. 소매 대출은 주로 개인이나 가계에 빌려주는 경우를 가리킨다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="a893c5a4f5fcb353b89cf603d4dec318bbb4f61957de8fe1c41258caab542193" dmcf-pid="1qPgJUFYJB" dmcf-ptype="general">
           <p>개인(가계)인 동시에 기업인, 이 기이한 차주(돈을 빌린 주체)들은 누구인가? ‘소호(SOHO)’라고 불리는 ‘소규모 개인사업자(자영업자)’들이다. 소호들은 자신의 부동산을 담보로 내주고 ‘사업 운전 및 확대 자금’ 명목으로 대출한다. 그 돈이 실제로 사업에 투자된다면 중소기업대출로 분류되는 것이 맞는다. 그러나 실제로는 상당수의 소호들이 중소기업대출 명목으로 빌린 돈을 주택 및 상업용 부동산에 투기했다. ‘사실상의 주택담보대출’이었다.</p> 
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          <div contents-hash="535b96c0360d814f6a9afd7a447122cbdedc1aee35e23ed3f531cd0f581bac09" dmcf-pid="tBQaiu3GRq" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행이 중소기업대출로 공시한 금액 가운데 상당 부분이 ‘소호 대출’이었다. ‘리스크 익스포저’ 표에 따르면, 소호 대출은 부동산 가격 상승기가 시작되던 2015년 23조원에서 2019년엔 36조원으로 60% 가까이 폭증한다. 소호 대출이 ‘장부상 중소기업대출’에서 차지하는 비중은 20%대 중후반에서 40%대 중반까지 올라갔다. 2018년엔 44.6%였다. 우리은행의 중소기업대출 중 절반에 가까운 금액이 생산적 부문이 아니라 부동산에 투기되어 집값만 올려놓았던 셈이다.</p> 
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          <div contents-hash="ab0004c9cc1072a9f7684842793bf8acfcf63ee0bfb6a6c66e3a131ef672276e" dmcf-pid="FbxNn70Hiz" dmcf-ptype="general">
           <p>당시 자금 공급자인 은행들과 수요자인 소호들은 2010년대 중후반의 소호 대출 급증에서 함께 재미를 봤다. 당시 정부는 주택시장 안정을 위해 LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 가계가 빌릴 수 있는 한도를 통제했다. 은행은 가계대출의 총량을 함부로 늘리지 못하도록 규제받았다. 그러나 이런 제약 따위는 얼마든지 피해 갈 수 있었다. 개인은 사업자 등록증만 하나 발급받으면 가계대출이 아니라 (중소)기업 대출로 ‘가계로 가능한 한도’보다 훨씬 많은 돈을 빌렸다. 이 돈으로 주택을 추가 구입하거나 갭투자에 나서기도 했다. 은행은 가계대출 총량 규제를 피하는 한편 중소기업대출 실적을 늘릴 수 있었다. 더욱이 소호의 부동산을 담보로 확보하는 방식이었으니 은행들에게 소호 대출은 주택담보대출만큼이나 안정적인 수익원이었다. 은행들은 ‘중소기업 지원’이란 명분 뒤에 숨어 실제로는 부동산 투기 자금을 공급했던 것이다. 중소기업대출이 매년 최고치를 경신하지만 정작 현장의 작은 제조업체들에겐 은행의 문턱이 계속 높아지는 기이한 현상의 원인이다.</p> 
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          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="cfccf705b82a7e4d834c8fee46812029d78007aa8ae75f6c731d1905abb256c7" data-idxno="109586" data-type="photo" dmcf-pid="3KMjLzpXe7" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025807iazt.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="FrIXyoJ6eD" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071025807iazt.jpg" width="658"></p>
          </figure>
          <div contents-hash="2876998c020929e763af9bde9527b262c49c6f37314af2357c9c96d59e02001b" dmcf-pid="09RAoqUZMu" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행의 소호 대출은 2020년부터 하락세로 들어선다. 2019년의 36조원이 2020년부터는 30조원대 초반에 머물다가 지난해엔 28조원(중소기업대출 대비 22.5%)까지 떨어졌다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="691eb8e2abb30fec30a9955b077428f91ece04e1527331823827c624fdd15b42" dmcf-pid="p2ecgBu5MU" dmcf-ptype="general">
           <p>소호 대출이 줄어든 것은 정부의 규제 때문이다. 2019년 말, 금융 당국이 ‘개인사업자 대출을 이용한 주택 투기를 강력하게 차단’하는 내용의 12·16 대책을 발표했다. 은행들은 더 이상 이 안전하고 수익성 높은 ‘파이프라인’을 사용하기 어렵게 되었다. 그러나 이후에도 은행들의 ‘부동산 중독’은 개선되지 않았다.</p> 
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          <div contents-hash="b95c41e0ce5a6fa418fe9b1f00be0e62f2962a2069c73d09aa36dd9fdf4d915b" dmcf-pid="UVdkab71ep" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행도 마찬가지였다는 것을 두 가지 정황으로 짐작해볼 수 있다. 우리은행의 ‘전체 부동산담보대출 가운데 주택담보대출을 뺀 수치’가 2020년 67조원에서 2024년엔 81조원으로 급증했다. 부동산에서 주택이 아닌 자산은 오피스 빌딩, 상가, 토지 등 ‘비주거용 부동산’ 혹은 ‘상업용 부동산’이다. 이 시기에 우리은행은 고위험 부동산 대출을 크게 늘린다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="74860d02c69beb0ced5683f1c2bb2873a1e00962bfbe49b5f8c9954a0cd2de3c" dmcf-pid="uGU4KThDM0" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행 공시 자료에 PF(프로젝트파이낸싱), IPRE(수익창출형 부동산), HVCRE(고변동성 상업용 부동산) 등의 용어가 본격 등장하기 시작한 것은 2015년이다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="d85d8cc504979ac4a917b25b4e681516da0203744dadb36dc9c805a9cd670308" dmcf-pid="7Hu89ylwJ3" dmcf-ptype="general">
           <p>PF와 HVCRE는, 은행이 부동산 개발 단계에서 사업 주체에게 거액의 돈을 빌려준다는 점에서 유사한 금융기법이다. 은행은, 해당 프로젝트가 무사히 완공·분양되어야 원리금을 돌려받을 수 있다. 개발이 실패하거나 시장이 불안해지면 원금 회수도 어렵다. 이렇게 위험한 대출인 만큼 높은 금리를 요구한다. PF에선 차주가 주로 아파트 단지 같은 주거용 부동산의 시행자다. 반면 HVCRE는 상가나 오피스 빌딩 같은 상업용 부동산 개발자에게 대출하는 경우다. HVCRE의 ‘HV’는 ‘High Volatility(높은 변동성)’의 약자다. 이름부터 위험하다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="09a3b8d41711ae15b1ce8d7b667cb4ec6c5a56eef90e049e2265c8c0487bdb26" dmcf-pid="zX762WSriF" dmcf-ptype="general">
           <p>이에 비해 IPRE는 이미 완공된 건물의 소유자에게 대출하는 경우다. 소유자는 임차인들로부터 받은 임대료 수입으로 원리금을 상환한다. 그러나 IPRE 역시 경기변동엔 민감하다. 공실이 늘어나면 상환 재원이 줄어들고, 은행이 담보로 잡아놓은 해당 건물의 가치도 떨어진다. IPRE는 PF와 HVCRE보다 안전하지만 주택담보대출보다는 훨씬 위험하다.</p> 
          </div>
          <h3 contents-hash="e47a28b18f202f15d08149949a11a2d4f43221cde4e44768d30d255d2c8fed20" dmcf-pid="qZzPVYvmRt" dmcf-ptype="h3"><strong>소호 대출에서 초고위험 부동산 투자로</strong></h3>
          <div contents-hash="5cb7c1884359c4175ebf651663677c01dc50813917fd3879dd887098e9b5168e" dmcf-pid="B5qQfGTsM1" dmcf-ptype="general">
           <p>2015년 공시 자료에 따르면, 우리은행은 이 ‘고위험 부동산 대출(PF, HVCRE, IPRE)’에 8조2000억원을 대출했다. 그러나 2017년부터 이 대출에서 서서히 빠져나간다. 2019년엔 5조2000억원으로 줄였다. 당시는 집값 상승기였다. 굳이 위험을 무릅쓰지 않아도 될 만큼 주택담보대출과 소호 대출의 매력이 오히려 컸을 터이다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="de7d2237edc471e53797a3b953cbcfc17f0b45a88253b1a54fe8d4cd6778bcb5" dmcf-pid="b1Bx4HyOM5" dmcf-ptype="general">
           <p>그러나 2019년 말 소호 대출 규제가 시행되면서 우리은행은 새로운 출구를 찾기 시작한 것으로 보인다. ‘고위험 부동산 대출’이 2021년 7조1000억원으로 늘어나더니 지난해엔 15조2000억원까지 상승했다. 소호 대출 규제가 시행된 2019년(5조2000억원) 대비 4년 만에 무려 3배 정도 늘어났다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="688348e68d8f9541b96b51f0a1d1e5b83e5405b1d0980efd8a51e39b2ef8b146" dmcf-pid="KtbM8XWInZ" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행 공시에 ‘후순위채권/주식/기타자본조절수단’이란 항목이 2020년 2조5000억원으로 새롭게 등장하더니 2024년엔 3조3000억원으로 덩치를 키운 것도 의미심장하다. 후순위채권은 은행이 차주와 사실상 공동 운명체란 뜻이다. 은행은 차주로부터 높은 이자를 받는다. 대신 프로젝트가 망하는 경우 은행은 해당 사업체의 남은 재산에 대한 권리를 거의 갖지 못하게 된다. 다른 채권자들이 자신의 몫을 챙긴 뒤에나 기회를 가질 수 있기 때문이다(후순위). ‘주식’의 경우엔, 은행이 해당 프로젝트의 주주로 참여한다는 의미로 보인다. 사업이 성공하면 높은 배당금을 받거나 ‘엑시트’해서 큰돈을 벌 수 있다. 망하면 한 푼도 못 건진다. 회사가 문을 닫으면 주주들의 주식이 종이 조각으로 전락하는 것과 마찬가지다. 은행으로선 초고수익과 엄청난 위험을 함께 짊어지는 대출(투자)이다. 극도로 위험하다. 그래서 위험가중치를 일반 기업대출(100%)의 세 배가 넘는 300% 이상으로 설정하고 있다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="004c1b19bd7690df88bc7d5b48217bb8946da777cef5a1c666351d629b306a86" dmcf-pid="9FKR6ZYCJX" dmcf-ptype="general">
           <p>다만 우리은행이 자산으로 보유한 ‘후순위채권/주식/기타자본조절수단’이 부동산 관련 대출인지 아니면 다른 초고수익-초고위험 증권인지는 파악할 수 없었다. 우리은행 측 관계자는 “공시 자료보다 더 자세한 세부 사항은 공개할 수 없다”라고 말했다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="f2af4208b3ba8401eb72a2fa886a04bd2ef3d6962c2690cd4bfcbef4effa92d3" dmcf-pid="239eP5GhRH" dmcf-ptype="general">
           <p>지금까지 우리은행의 공시 자료를 통해 겉으로 드러난 부동산 관련 대출 및 숨어 있는 부분을 살펴봤다. 그렇다면 우리은행은 대출 가운데 어느 정도를 부동산 부문에 ‘익스포저(exposure, 위험 감수)’하고 있는 것일까? 추정해볼 필요가 있다.</p> 
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="46e7d4da66eb22b60bfe96631a8069a7b9ac81d0ebf55f8712db60ffe737abcb" data-idxno="109587" data-type="photo" dmcf-pid="V02dQ1HlRG" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071026008mtdj.jpg" data-org-width="1280" dmcf-mid="3qqQfGTsRE" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202512/24/sisain/20251224071026008mtdj.jpg" width="658"></p>
          </figure>
          <div contents-hash="4fcd873e622992d5465bab85e1770d901bb06376e272ba87370ef5c446b8e30c" dmcf-pid="fpVJxtXSeY" dmcf-ptype="general">
           <p>주택 등 부동산 부문에 대한 우리은행의 대출로는 주택담보대출(주담대), 소호 대출, 고위험 부동산 대출 등이 있다. 다만 소호 대출은 그중 어느 정도가 ‘사실상의 주담대’인지 확실하지 않다. 일각에서는 소호 대출의 70~80%가 ‘사실상의 주담대’로 사용되었다고 보지만 확실한 근거는 없다. 다만 2010년대 중후반에 나온 한국은행, 금융위원회 등의 브리핑이나 보고서를 종합해보면, 소호 대출 가운데 부동산·임대업의 비중이 30~40%에 달했다고 추정하는 것엔 무리가 없다. 부동산·임대업 등록자 이외에도 많은 소호가 ‘사실상의 주담대’를 활용한 것으로 보이긴 하지만 이 기사의 계산에선 보수적인 40%를 적용해서 ‘사실상의 주담대’를 추정한다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="9b4a23828f22cd7686678fa1c053ed5079632a53664179c95e1523a38144564d" dmcf-pid="4UfiMFZvRW" dmcf-ptype="general">
           <p>지금까지의 서술에서 놓친 큰 덩어리의 주택 관련 대출이 있다. 전세자금대출이다. ‘우리은행 현황’ 자료는 전세자금대출을 따로 공시하지 않고 있다. 다만 한국은행이 매월 내는 ‘금융시장 동향’에서 실마리를 발견했다. 이에 따르면, 최근 10여 년 동안 은행권의 가계대출 가운데 주택담보대출과 전세대출을 합친 비중이 70~80%에 달한다. 은행권 평균이다. 그래서 이 기사에선 우리은행도 ‘주택자금대출+전세자금대출’이 가계자금대출의 70%인 것으로 가정했다. 이 70%에서 주택자금대출을 빼면 전세자금대출 추정치가 나온다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="733716c8af96b3a1fb0f4b725a5d39519f6c818f7642d8c18496e361ebd56a7d" dmcf-pid="8u4nR35TJy" dmcf-ptype="general">
           <p>이렇게 가정하고 2020~2024년 우리은행의 부동산 관련 대출을 추정해봤다(후순위채권 등은 초고위험 대출이지만 부동산 관련성을 확정할 수 없어서 제외했다). 이 기간 우리은행의 ‘부동산 관련 대출들’은 원화대출금 대비 42~47%로 나타났다. 가계자금대출과 비교하면 86~88%에 달했다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="25742b8714f54dd35c57eb3469bda9c2ad38e971ee231f12092733ca038ec7f2" dmcf-pid="6asGvne4JT" dmcf-ptype="general">
           <p>주택자금대출만 원화대출금 및 가계자금대출에 대비하면 2020~2024년의 이 비중은 각각 25~28%, 47~59%에 그친다. 그러나 앞서 보았듯 우리은행의 실제 부동산 관련 대출의 비중은 이보다 훨씬 크다. 지난 24년 동안 우리은행은 기업금융이 아니라 부동산 금융의 파이프라인으로 다시 태어났다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="0504d72fc8d8c9e94dda8bf9ff4cb876e0d4a4022093e062525725c12e95b48a" dmcf-pid="PNOHTLd8Lv" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행 측 관계자는 “지난 10년간 부동산 자산 중심의 자금 수요 확대, 실물경제 자산 가치 상승 및 정부 주도의 금융정책 등으로 부동산 중심의 자금 중개에 집중한 것은 사실”이라고 말했다. 그러나 이런 상황을 타개하기 위해 이미 2024년 말부터 사업 포트폴리오(부문별 대출 실적)에서 부동산 대출을 줄이고 제조업 대출은 늘리는 쪽으로 영업 기조를 바꿔왔다는 것이다. 실제로 우리은행 측이 제시한 최근 대출 실적에 따르면, 2024년 말부터 2025년 3분기 사이 임대업 대출 잔액은 42조8000억원에서 36조9000억원으로 하락한 반면 제조업 대출 잔액은 37조1000억원에서 39조4000억원으로 증가했다.  </p> 
          </div>
          <div contents-hash="27f2af8f1430d6b4ed4e97595f674499e349458339d80d9a07ca7280ebe70a4e" dmcf-pid="QjIXyoJ6dS" dmcf-ptype="general">
           <p>우리은행 측 관계자는 현재 추진 중인 ‘미래동반성장 프로젝트’로 “기존의 ‘가계 및 주담대 중심 금융’ 기조를 ‘생산적 금융’으로 전환시키며 기업의 성장 잠재력 및 국가 경쟁력 제고를 뒷받침하는 금융 본연의 역할을 수행할 것”이라고 주장했다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="547e811ef59dba656df0aac222f39669292c6cb8633e692840a6771e41dd72e9" dmcf-pid="xACZWgiPJl" dmcf-ptype="general">
           <p>이 기사에선 주로 우리은행의 사례를 통해 ‘부동산 중심 금융’의 문제점들을 짚었지만 이런 현상은 우리은행 한 곳의 문제가 아니다. 자산 기준 국내 1위 은행인 KB국민의 공시 자료를 살펴보아도, 한국 은행권 전체가 ‘부동산 중심 금융’이라는 구조적 병폐에 찌들어 있었다는 것을 알 수 있다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="4c3531c837f76ed6327c609a92b1df1f6acea236fd2086421df1eedf070c6a7b" dmcf-pid="yUfiMFZvRh" dmcf-ptype="general">
           <p>KB국민은행의 2001~2024년 대출 기조 역시 ‘부동산 쏠림’이다. KB국민은행에서 ‘부동산업+건설업’ 대출이 제조업 대출 규모를 넘어선 연도는, 우리은행보다 3년 이른 2017년이다. 이후 제조업 대출이 ‘부동산업+건설업’ 대출을 따라잡긴 하지만 2023년에 다시 추월당한다. 2024년 말 현재, KB국민은행의 ‘부동산업+건설업’ 대출은 63조원, 제조업의 그것은 60조원이다. 1등 은행마저 생산적인 공장보다 ‘땅과 건물’에 돈을 더 많이 묻어두고 있다는 뜻이다. KB국민은행 측 관계자는 이렇게 해명했다. “최근 10여 년 동안 부동산을 중심으로 하는 거시경제적 성장이 이뤄지면서 관련 자금 수요가 커졌다. 은행 측도 이런 수요에 따라 자금 공급을 늘린 측면이 있었다. 지금은 KB국민은행뿐 아니라 다른 은행들도 생산 부문으로 자금 흐름을 옮길 준비를 하고 있다.”</p> 
          </div>
          <div contents-hash="0de79db78eef474b3c88768d724045002b627e8b2d411a6deff30e9c9adcc480" dmcf-pid="Wu4nR35TeC" dmcf-ptype="general">
           <p>은행이 유망한 산업과 기업을 발굴해 키우는 일은 결코 쉽지 않다. 기술과 산업의 장기 전망과 추세를 알아채는 고도로 숙련된 지식과 지혜가 필요하다. 반면 부동산 대출은 쉽고 빠르다. 담보만 잡으면 즉각적으로 이자수익이 꽂히고, 당기순이익이 급증한다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="96dcaae675f2ec4194c6647f707fe20d0937d4277e45c347e5ed67597e167185" dmcf-pid="Y78Le01yeI" dmcf-ptype="general">
           <p>은행들이 ‘이자 장사’와 ‘부동산 도박’에 빠진 사이 그 비용은 고스란히 공동체의 몫으로 전가됐다. 청년들은 영혼까지 끌어모아도 집을 살 수 없게 되었고, 중소기업은 자금난에 허덕이다 문을 닫는다.</p> 
          </div>
          <div contents-hash="3a8eef4c5b88723c67070573c213f141bbaabcac1dabe8e4353fcdc187e01864" dmcf-pid="Gz6odptWiO" dmcf-ptype="general">
           <p>‘돈’은 경제의 혈액이다. 은행은 그 혈액을 몸 구석구석 필요한 곳으로 보내는 심장이다. 지금 한국의 은행들은 심장의 기능을 멈추고, 피를 뽑아 부동산에 과도하게 집중시키고 있다. 그 결과, 청년·중소기업의 혈류가 막혔다. 이 기형적인 ‘금융적 순환’을 끊어내지 못하면, 한국 경제에 미래는 없다. 은행이 존재하는 이유는 무엇인가. 시민들의 예금으로 조성된 그 막대한 자금은 지금, 누구를 위해 쓰이고 있는가.</p> 
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          <p contents-hash="7cab69fbf67fdf3a20baf299a23f8f49a69a36ea55d7a362d2d754f4e0af1fd4" dmcf-pid="HqPgJUFYLs" dmcf-ptype="general">이종태 기자 peeker@sisain.co.kr</p>
          <div contents-hash="96548a4f613ba85003997702012212141a7c4d711ed7600447b2e8155d835edd" dmcf-pid="XBQaiu3GJm" dmcf-ptype="general">
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“지금 들어가기엔 늦었죠?”…미쳤다는 소리 절로 나오는 금값·은값 권민아, 한 달 만에 소속사와 계약해지…음원 프로젝트도 무산

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