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[실시간뉴스]서울·수도권 아파트 규제 강화…오피스텔, 주거·투자 대안으로 부상

온카뱅크관리자

2025-11-04 09:37:48

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 서울·경기 아파트 LTV 40%로 축소, 청약 규제까지 강화
 규제 벗어난 오피스텔, 두 마리 토끼 잡는다…’롯데캐슬 르웨스트’ 주목
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 정부가 10월 15일 발표한 고강도 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역의 아파트 시장이 강력한 규제에 묶이면서 혼란에 빠졌다. 이에 상대적으로 규제 사각지대에 있는 오피스텔이 대체 주거지 및 투자처로 부상하며, 부동산 수요가 옮겨가는 모양새다.
 이번 대책에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 발표 다음 날인 16일부터는 규제 지역의 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 축소됐으며, 무주택자 우선 가점제·거주 의무기간·재당첨 제한 등 청약 조건도 강화됐다. 여기에 자금조달계획서 제출, 실거주 의무, 3년의 전매제한 규제까지 더해지면서 매수 여력은 크게 줄었다.
 하지만 오피스텔은 아파트와 유사한 주거 환경을 누릴 수 있는 ‘아파트 대체재’로 불리지만, 준주택으로 분류돼 이번 대책의 직접적인 영향권에서는 벗어나 있다. 규제 지역에서도 LTV는 기존과 같은 70%가 유지되며, 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 의무도 없다.
 대책 발표 초반, 오피스텔 등 비주택 담보대출에 대한 LTV 규제 적용을 두고 혼선이 있었다. 당초 국토교통부와 금융위원회는 토지거래허가구역 비주택 담보대출의 LTV도 70%에서 40%로 낮아진다고 발표했으나, 이틀 만에 기존과 동일하게 70%가 유지된다고 공식 정정했다. 이로써 오피스텔 시장은 강화된 주택 규제와는 구분되는 차별화된 지위를 확보하게 됐으며, 자금 조달 측면에서도 아파트보다 상대적으로 유리한 환경을 확보한 것으로 평가된다.
 전문가들은 이러한 규제 격차가 과거와 마찬가지로 오피스텔 거래 급증으로 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 실제로 2020년 6·17 대책 이후 오피스텔 매매 거래량은 급등해, 같은 해 7월에는 4,972건으로 2006년 통계 작성 이래 최고치를 기록했다.
 최근 오피스텔 가격이 상승세를 보이고 있는 점도 수요 유입 기대를 키운다. KB부동산 월간 시계열 통계에 따르면 지난달 9월 기준 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.5로, 전달(124.3) 대비 0.2p 상승하며 연중 최고치를 기록했다. 서울 오피스텔 임대 수익률은 4.82%로, 2018년 3월 이후 7년 만에 최대치를 기록했다. 전세의 월세화 추세가 이어지면서 임차 수요 역시 꾸준히 늘고 있다.
 상승 거래도 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 양천구 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 102.36㎡는 지난 9월 21억9000만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 또 강남구 삼성동 ‘마젤란21아스테리움’ 전용 100.21㎡도 지난 7월 13억3500만원에 거래돼 2018년 거래가(7억5000만원) 대비 약 두 배 가까이 오르며 신고가를 경신했다.
 부동산 업계 관계자는 “아파트 규제가 강화될 때마다 비규제 상품인 오피스텔로 수요가 이동해 왔다. 특히 이번 규제가 적용된 서울·수도권 인기 지역 내 오피스텔은 대체 투자처로 주목받을 가능성이 높다”며 “신규 입주 물량 감소 등 시장 불안 요인이 맞물리면서 검증된 입지의 오피스텔은 내 집 마련의 현실적 대안이자 전략적인 투자처로 주목받을 것”이라고 말했다.
 이런 가운데 롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 주목받는다. 지하 6층~지상 15층 5개 동, 전용 45~103㎡ 총 876실의 오피스텔로, 즉시 입주도 가능하다.
 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 자리하고 있다. 특히 단지 지하 2층에 마곡역과 마곡나루역으로 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리로, 국내외 여행은 물론 비즈니스 이동에도 최적의 환경을 제공한다.
 단지가 조성된 마곡지구는 첨단산업 연구개발(R&amp;D) 관련 기업들의 입주가 잇따르며, 서울의 4대 핵심 업무지구로 성장하고 있어 직주근접성이 우수하다. 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱, 넥센, 에쓰-오일 등 150여 곳은 이미 입주를 완료했다. 최근에도 LG AI연구원, 대한항공, 에어제타, 이랜드그룹, DL그룹 등이 잇따라 입주를 마쳤으며, 대명소노그룹과 롯데건설 주요 사업부도 이전을 추진하고 있다.
 마곡지구를 중심으로 조성된 각종 생활 인프라도 편하게 누릴 수 있다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모로, 축구장 70개 크기에 달하는 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다.
 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 신축 브랜드 단지에 걸맞은 차별화된 상품성도 갖췄다. 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했다. 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.
 벽, 상판, 주방가구 등에는 이탈리아산 미끄럼방지 타일을 비롯해 해외 유명 브랜드 제품을 적용해 고급스러운 분위기를 더했다. 현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.
 지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&amp;바, 다이닝&amp;카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.
 롯데캐슬 르웨스트 분양홍보관은 롯데캐슬 르웨스트 AVENUE 일원에서 운영 중이다.
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