타워팰리스 내 오피스텔 480실
아파트 겨냥한 토허제 비껴가
같은 생활권 공유 위례신도시
송파·하남·성남 행정구역 혼재
송파구 해당 아파트에만 적용
재건축 사업장 입주권 산 경우
아파트 철거로 실거주 불가능
이행 강제금 10% 부과 논란도

◆ 토지거래허가구역 재지정 ◆

구 단위로 아파트 전체 거래를 묶는 토지거래허가제(토허제)의 허점이 속속 노출되고 있다. 토허제는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등에 대한 투자 수요를 차단하기 위해 정부와 서울시가 꺼내 든 카드다. 하지만 급등하는 집값을 잡기 위해 일단 규제부터 발표해 놓고 문제가 발생하면 추후에 법령을 검토하겠다는 식의 접근으로 시장 혼선을 야기하고 있다.

30일 부동산 시장에 따르면 용산구 고급 주택인 한남더힐은 32개 동 중 11개 동이 4층 이하로 지어져 건축물대장상 용도가 연립주택으로 분류된다. 같은 필지지만 일부 동이 위치한 땅이 자연경관지구에 해당돼 아파트를 지을 수 없어 연립주택으로 공급됐는데, 이 차이가 규제 유무를 가른 것이다. 용산구 관계자는 "한 단지 내에 있더라도 건축물대장상 용도가 연립주택이면 토허제 대상이 아니다"고 밝혔다. 이 때문에 한남더힐에서 건축물 용도가 연립주택으로 분류된 동은 이달 175억원의 신고가로 거래되기도 했다.

서울 강남구 도곡동의 고급 주택인 삼성 타워팰리스에서도 비슷한 상황이 발생한다. 이 단지는 주상복합으로, 아파트와 주거용 오피스텔이 함께 들어서 있다. 이 중 아파트는 이번 토허제 대상이지만, 오피스텔은 규제를 피했다. 이에 따라 타워팰리스 1차 오피스텔 전용 89㎡가 작년 9월 24억5000만원에 거래된 바 있다. 타워팰리스 1차는 아파트 1292가구, 오피스텔 202실로 구성돼 있다. 타워팰리스 2차는 아파트 813가구, 오피스텔 148실이다. 3차는 아파트 480가구, 오피스텔 130실이다. 이번 토지거래허가구역 규제는 '아파트'를 대상으로 하기 때문에 규제 적용 여부를 명확히 판단하기 위해서는 건축물대장을 직접 확인하는 것이 가장 안전하다. 서울시 관계자는 "건축물대장의 건축물 용도에 따라 토허제 대상 여부가 달라질 수 있다"고 설명했다.

한 단지 내에서도 행정구역이 혼재된 경우가 있어 이 역시 혼란을 초래하고 있다. 용산구 효창동 효창한신아파트의 도로명주소는 용산구로 현재 편입돼 있다. 하지만 건축물대장상 지번 관련 주소는 일부가 마포구 신공덕동으로 분류돼 있다. 아파트 땅 대부분이 용산구지만, 일부가 마포구에 있기 때문이다. 용산구는 "만약 주소지가 마포구로 분류돼 있다면 용산구가 토지거래허가구역을 지정할 권한이 없다"며 "이와 관련해 서울시에도 유권해석을 받아 볼 예정"이라고 설명했다.

위례신도시의 경우 하나의 신도시 내에 행정구역상 자치구 3곳(서울 송파·하남·성남)이 혼재돼 있어 단지마다 토지거래허가구역 적용 여부가 달라지게 된다.

예를 들어 송파 꿈에그린위례는 행정구역상 송파구로 분류돼 이번 토허제 대상이 되지만, 이 단지 바로 맞은편에 위치한 위례센트럴자이는 행정구역이 경기도 성남시여서 규제를 피하게 된다. 두 단지는 전용 84㎡ 기준 가격에 큰 차이가 없어 규제 적용 여부에 따라 희비가 엇갈리고 있다.

관리처분계획인가 단계에 있는 정비사업장 주택을 구매한 뒤 철거가 진행돼 거주 요건을 채우지 못할 시 처분에 대해서도 여전히 규정이 모호한 상태다. 정비사업 추진 단지가 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 거래가 되는데, 이 역시 토허제에 따른 허가 대상이다. 따라서 매수인은 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다.

문제는 이처럼 입주권을 매입한 경우 곧 철거가 진행되면 2년 거주 요건을 충족하기 어려운 경우가 생길 수 있다는 점이다. 이런 경우 실거주 의무 위반으로 간주돼 이행강제금 부과 대상이 될 수 있다. 이행강제금은 취득 금액의 10% 이내에서 결정된다. 만약 주택 취득 가격이 20억원이라면 2억원 이하의 이행강제금이 부과될 수 있는 셈이다.

오는 8월 관리처분계획인가를 목표로 재건축을 추진 중인 강남구 개포주공 5단지 재건축 조합원들의 우려가 커지고 있다. 입주권 양도 거래를 하고 싶어도 2년 내 철거가 이뤄질 가능성이 높아 실거주 의무 요건을 충족하기 어렵기 때문이다. 통상 관리처분계획인가 후 철거까지는 1년이 소요된다.

일부 기초지자체는 이를 보완하기 위해, 실거주 의무를 '준공 후 입주 이후까지 이어서 이행하겠다'는 확약서를 제출받는 방식으로 허가를 검토하는 방안을 논의 중이다. 하지만 아직 관련 지침이 명확히 정해지지 않은 상태다. 한 지자체 관계자는 "관리처분계획인가 이후 단계의 주택 거래에 대해 어떻게 규제를 적용할지를 두고 명확한 방침이 세워지지 않아 국토부, 서울시 등 유관 기관과 회의를 통해 구체적 기준을 세울 계획"이라고 말했다.

[김유신 기자 / 박재영 기자 / 사진 이충우 기자]

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