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[실시간뉴스]2034년에도 그린벨트 해제지 입주 불가능?…분양 가로막을 ‘마의 보상’

온카뱅크관리자

2024-11-13 08:01:10

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 최근 10년간 그린벨트 해제지 34곳 중 85%가 입주까지 7년 이상 걸려…관건은 ‘토지 보상’ 해제 발표된 내곡동의 소유주 48%는 민간…전체 공시가 3조 육박하는데 보상 빠를지 의문 
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 (시사저널=공성윤 기자)
 그린벨트(개발제한구역)를 해제해도 입주하기까지 보통 7년에서 많게는 10년 넘게 걸리는 것으로 나타났다. 토지 보상 작업이 가장 큰 걸림돌로 분석된다. 게다가 이번에 그린벨트 해제 지역에 포함된 서울 서초구 내곡동의 절반 가까이가 민간 소유로 밝혀져 '그린벨트 풀어 7년 내에 첫 입주'라는 정부 계획의 실현성에 의문의 그림자가 드리운다.
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 <img alt="정부가 부동산 관계장관회의를 통해 서울과 수도권의 그린벨트를 활용해 올해 5만가구. 내년 3만가구 규모의 신규 택지 후보지를 발표하겠다고 밝힌 가운데 8월14일 서울 그린벨트 지역 중 하나인서초구 내곡동 개발제한구역 일대 모습. 멀리 아파트가 보인다. ⓒ 시사저널 임준선" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202411/13/sisapress/20241113070649046plgu.jpg" data-org-width="960" dmcf-mid="VkDkvS41DS" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202411/13/sisapress/20241113070649046plgu.jpg" width="658">
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 정부가 부동산 관계장관회의를 통해 서울과 수도권의 그린벨트를 활용해 올해 5만가구. 내년 3만가구 규모의 신규 택지 후보지를 발표하겠다고 밝힌 가운데 8월14일 서울 그린벨트 지역 중 하나인서초구 내곡동 개발제한구역 일대 모습. 멀리 아파트가 보인다. ⓒ 시사저널 임준선
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 13일 문진석 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 2014년부터 지난해까지 10년간 해제된 전국 그린벨트 총 34곳 중 입주가 완료된 곳은 △2020년 8월 입주한 의왕고천지구(2016년 해제) △작년 2월 입주한 서울 수서 공공주택지구(2018년 해제) △작년 10월 입주한 인천 가정2 공공주택(2019년 해제) 등 3곳에 불과했다.
 지구별로 공공주택지구 지정부터 입주까지 소요(예정) 시간은 △5년 2곳 △6년 3곳 △7년 6곳 △8년 5곳 △9년 13곳 △10년 이상 5곳 등으로 집계됐다. 전국 그린벨트 34곳 중 29곳(85.2%)이 7년 이상으로 걸릴 것으로 예상된 것이다. 지난 2008년 4월 그린벨트가 해제된 울산시 중구 울산다운2 공공주택지구의 경우 16년이 넘은 올 하반기 들어서야 집들이가 열릴 계획이다.
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 <img alt="세곡동·내곡동 일대 그린벨트 지역 위치 ⓒ서울도시계획포털 캡처" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202411/13/sisapress/20241113070650498ekmh.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="fOQxjNFOwl" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202411/13/sisapress/20241113070650498ekmh.jpg" width="658">
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 세곡동·내곡동 일대 그린벨트 지역 위치 ⓒ서울도시계획포털 캡처
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 보상 방식부터 삐그덕…울산에선 입주까지 16년 넘게 걸려
 입주를 지연시키는 주요 요인은 토지 보상 절차다. 수용 또는 환지 방식을 결정한 뒤 감정평가를 거쳐 주민 동의를 구해야 하는데, 방식을 정할 때부터 삐걱거리곤 한다. 보통 땅값이 비싼 수도권 토지주를 중심으로 환지 방식을 선호하는 경향이 있다. 그런데 환지 방식은 조합원의 개발이익 배분을 둘러싼 갈등과 복잡한 법적 절차 때문에 진행 과정이 늘어지곤 한다.
 수용 방식으로 해도 변수는 남아 있다. 보상의 근거가 되는 적정 감정가를 두고 의견이 갈리기 일쑤이기 때문이다. 아무래도 감정가가 시가보다 낮게 책정되는 경우가 많다 보니 더욱 그렇다. 감정가에 관한 협의가 성립되지 않으면 강제 절차인 수용재결로 넘어가는데, 여기에 불복하는 토지주는 중앙정부에 이의를 제기할 수 있다. 2017~22년 5년 사이 경기도에서 수용재결한 2690건 중 절반이 넘는 1851건(68%)에서 이의가 제기됐다는 사실은 수용 방식을 둘러싼 갈등을 여실히 보여준다. 이의가 받아들여지지 않으면 행정소송을 낼 수 있는데, 그때부턴 지난한 법정 싸움이 불가피하다.
 이러한 현실 때문에 정부도 토지 보상 속도를 예의주시하고 있다. 국토부 관계자는 "그린벨트 해제 지역을 공공주택지구로 지정하기 전에 보상을 위한 현장 조사에 착수해서 행정 절차를 단축하고, 보상 비용을 빠르게 투입할 수 있도록 LH와 협의할 예정"이라고 밝혔다. 그럼에도 보상 소요 기간을 장담하긴 이르다. 무엇보다 그린벨트 해제가 발표된 일부 지역에 민간 소유 비중이 적지 않다는 점은, 토지 보상에 대한 갈등을 예고하는 서막이라 해도 과언이 아니다.
 이번에 정부가 그린벨트 해제 계획을 알린 주요 지역 중 하나는 서울 서리풀지구다. 총 2만 가구의 공급이 예정된 서리풀지구는 서초구 원지동·신원동·염곡동·우면동 등을 아우른다. 이 가운데 한 곳이 '만년 해제 후보지'였던 내곡동이다.
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 <img alt="5일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 수도권 신규택지 관련 합동브리핑에서 박상우 국토교통부 장관이 발언하고 있다. ⓒ 연합뉴스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202411/13/sisapress/20241113070651773eyed.jpg" data-org-width="860" dmcf-mid="4pbKeRyjwh" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202411/13/sisapress/20241113070651773eyed.jpg" width="658">
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 5일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 수도권 신규택지 관련 합동브리핑에서 박상우 국토교통부 장관이 발언하고 있다. ⓒ 연합뉴스
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 내곡동 전체 필지 중 개인 소유지만 40%
 시사저널은 지난 9월 내곡동 전체 3583필지(산지 포함)의 소유 현황을 전수 분석한 바 있다. 그 결과 외국인을 비롯한 개인이 소유한 필지는 1452필지(40.5%)로 집계됐다. 소유자 범주를 민간법인, 종중, 신탁사 등 민간단체로 넓히면 총 1744필지(48.6%)다. 필지 기준 내곡동의 50%에 육박하는 땅을 민간이 갖고 있는 것이다.
 내곡동은 오래 전부터 유력한 그린벨트 해제 후보지로 꼽혀온 탓에 이미 지가가 비교적 높게 형성돼 있다. 1㎡당 평균 공시지가는 98만2610원, 전체 면적의 공시지가 총액은 2조9889억원에 이른다. 실제 보상 요구액은 이를 웃돌 가능성이 짙다. 토지 보상에 있어서 상당한 진통이 예상되는 배경이다. 그린벨트 해제 발표 전인 10월 말 내곡동에서 시사저널과 만난 토지주 박아무개씨(60)는 "땅이 수용되면 그 돈을 받아 좋은 아파트로 갈 수도 있고, 자녀들한테 물려줄 현금도 생길 것"이라며 일찍부터 기대감을 내비치기도 했다.
 정부가 빠른 주택 공급을 위해 보상액 산정 과정에서 토지주에게 끌려다닐 수 있다는 우려도 나온다. 김윤재 명지대 부동산대학원 겸임교수는 "토지 보상 절차를 밟는 과정에서 감정평가사들이 공시지가에 가깝게 평가하면 반발이 굉장히 커질 것"이라며 "그래도 정부 입장에선 시간이 돈이기 때문에 빨리 사업을 진행하려면 토지주가 원하는 가격으로 보상액을 산정해 종결하는 방법을 택할 듯하다"고 내다봤다. 일단 국토부는 2026년 상반기 지구지정, 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 주택 공급 기간을 최대한 줄인다는 계획이다.
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