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[실시간뉴스]PF 자본 기준 강화… '후분양 아파트' 늘어날까

온카뱅크관리자

2024-10-17 06:38:19

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">올 8월까지 국토부 하자심사위원회 분쟁 접수 '3119건' <br>정부, 선분양 자기자본 비율 인상 추진… 후분양 확대 기대 <br>하자 문제 감소 전망… 자금 마련 기간 단축은 우려 요소</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="x4CS7nLK2O">
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="yDzbLTyjBs" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="최근 아파트 하자 문제가 지속 거론되는 가운데 선분양과 후분양에 대한 의견이 엇갈린다. 사진은 서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202410/17/moneyweek/20241017052108045pilo.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="6pioSBbY2h" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202410/17/moneyweek/20241017052108045pilo.jpg" width="658"></p>
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            최근 아파트 하자 문제가 지속 거론되는 가운데 선분양과 후분양에 대한 의견이 엇갈린다. 사진은 서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스
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          <div dmcf-pid="WqEr1Qxpqm" dmcf-ptype="general">
           "수십억원을 내고 아파트를 사는데 하자 문제로 낭패를 보는 건 말도 안돼요." - 청약자 A씨
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          <p dmcf-pid="YaFpMOIiVr" dmcf-ptype="general">"후분양 도입이 하자 분쟁을 완벽히 해결할 수 있는 해답은 아닙니다." - 건설업체 직원 B씨</p>
          <p dmcf-pid="GiX18DwMVw" dmcf-ptype="general">건설업체와 분양계약자의 하자 분쟁이 지속해서 발생하며 아파트 후분양제 도입에 대한 의견이 팽팽히 맞서고 있다. 정부는 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사태를 계기로 선분양 사업시 자기자본비율을 높이는 방안을 추진, 후분양 아파트가 늘어날 수 있는 제도 기반이 마련될 전망이다.</p>
          <p dmcf-pid="H1ngvbKGVD" dmcf-ptype="general">17일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 6개월(3~8월) 동안 하자심사분쟁조정위원회(하심위)에 접수된 공동주택 하자 처리 현황과 주요 건설업체별 하자 판정 결과를 내놨다.</p>
          <div dmcf-pid="X0aAYVf5fE" dmcf-ptype="general">
           시공능력평가(시평) 4위 현대엔지니어링은 최근 6개월 동안 하자 판정 수가 가장 많은 118건으로 조사됐다. 다음으로 중소 건설업체인 ▲재현건설산업(92건) ▲지브이종합건설(80건) ▲라임종합건설(76건) ▲삼도종합건설(71건)이 많은 하자 건수를 기록했다.
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<strong>아파트 하자 분쟁 해마다 증가</strong>
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           <div></div>시평 상위 10위권의 건설업체 가운데는 현대엔지니어링 외에 포스코이앤씨(58건) 대우건설(51건) 현대건설(36건) 등도 하자 건수가 많았다.
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          <p dmcf-pid="Zzkw5PQ02k" dmcf-ptype="general">2019년 9월부터 올 8월까지 누계 기준 하자 판정 건수 1위는 1639건을 기록한 GS건설이다. 이어 ▲계룡건설산업(590건) ▲대방건설(523건) ▲SM상선(491건) ▲대명종합건설(361건) 등이다.</p>
          <p dmcf-pid="5HeiC7zTBc" dmcf-ptype="general">누계 기준 GS건설을 비롯해 ▲대우건설(335건·6위) ▲현대엔지니어링(288건·8위) ▲현대건설(208건·14위) ▲롯데건설(205건·15위) 등도 하자 판정 건수가 많은 건설업체 20개 안에 들었다.</p>
          <p dmcf-pid="1tLaTK9HBA" dmcf-ptype="general">올 들어 8월까지 하심위에 접수된 하자 분쟁 사건은 총 3119건이다. 국토부는 연내 총 접수건수가 4679건에 이를 것으로 예측했다. 하심위 접수 사건은 2022년 3027건에서 2023년 3313건으로 해마다 증가 추세다.</p>
          <p dmcf-pid="tsKVNGHEqj" dmcf-ptype="general">하심위는 8월까지 3525건의 하자를 처리했다. 하심위는 지난해까지 최근 5년 동안 ▲2019년 3954건 ▲2020년 4173건 ▲2021년 4717건 ▲2022년 4370건 ▲2023년 4559건 등 연평균 약 4355건의 하자 분쟁 사건(하자심사, 분쟁 조정, 재정 포함)을 처리했다.</p>
          <div dmcf-pid="Fgt0xsOJfN" dmcf-ptype="general">
           하자로 인정된 주요 유형은 ▲기능 불량(14.01%) ▲들뜸·탈락(12.1%) ▲균열(10.7%) ▲결로(8.4%) ▲누수(7.8%) ▲오염·변색(7.3%) 등 다양하다.
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<strong>선분양 계약자 불리 vs 후분양 자금 난관</strong>
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           <div></div>아파트 하자에 대한 입주민의 대응은 이전과 크게 바뀌었다. 불과 몇 년 전만 해도 하자가 대외에 알려질 경우 집값이 떨어질 것을 우려해 조용히 처리하고자 하는 경우가 많았지만 최근에는 법적 해결에도 적극 나서는 분위기다.
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          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="3N3URICn2a" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="최근 아파트 하자 문제가 빈번하게 터지는 가운데 선분양과 후분양에 대한 소비자와 건설업체의 의견이 엇갈린다. /사진=이미지투데이" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202410/17/moneyweek/20241017052109395flpo.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="PeH54EDxbC" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202410/17/moneyweek/20241017052109395flpo.jpg" width="658"></p>
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            최근 아파트 하자 문제가 빈번하게 터지는 가운데 선분양과 후분양에 대한 소비자와 건설업체의 의견이 엇갈린다. /사진=이미지투데이
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          <div dmcf-pid="09mI0edz9g" dmcf-ptype="general">
           아파트 하자는 서울 강남의 고급 아파트도 예외가 아니다. 최근 아파트 하자 문제가 빈번하게 발생하고 건설업체별 하자 판정 건수마저 공개됨에 따라 후분양 전환 목소리가 다시 제기된다. 
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          <p dmcf-pid="p8hvzLo9Ko" dmcf-ptype="general">이전 정부부터 지속해서 추진해온 아파트 후분양제는 공정 후반에 청약을 실시해 분양계약자가 사전에 하자를 확인할 수 있는 길이 쉽게 마련된다.</p>
          <p dmcf-pid="U7cDZ6P3qL" dmcf-ptype="general">다만 선분양과 후분양에 대한 찬반 의견은 이전부터 대립했다. 현행과 같이 견본주택 실내·외 모형을 소비자에게 공개하고 청약을 진행하는 방식에선 3~5년 안팎의 공사기간 동안 계약금과 중도금을 나눠 납부할 수 있고 아파트 시공비도 충당하게 된다.</p>
          <p dmcf-pid="uVOhUJiBfn" dmcf-ptype="general">이는 건설업계가 후분양제 확대에 조심스러운 입장을 보이는 이유다. 후분양제는 아파트를 60% 이상 지을 때까지 투입되는 시공비 조달에 따른 자금 압박이 우려되는 데다 분양가 상승을 부추기는 요인으로 작용해 소비자의 선택권을 더 침해한다는 시각도 있다.</p>
          <p dmcf-pid="7KrO3Re72i" dmcf-ptype="general">한 대형 건설업체 관계자는 "소비자 선택권을 넓히는 차원에서 후분양제가 논의될 수 있지만 하자 등의 원인이 선분양에 의해서만 기인된 문제로 보긴 어렵다"며 "하자는 어떻게 대응하는지가 더 중요하고 후분양을 위해서는 제도의 뒷받침이 더 수반돼야 한다"고 강조했다.</p>
          <p dmcf-pid="zMyG9jA8VJ" dmcf-ptype="general">주택사업을 주로 영위하는 중견 건설업체들도 비슷한 입장이다. 한 중견 건설업체 관계자는 "선분양 아파트의 경우 여섯 번에 걸쳐 내는 중도금을 후분양시 짧은 기간 내 마련해야 하기 때문에 소비자의 자금 부담이 클 것"이라며 "건설업체도 공사비 마련에 난항을 겪을 수 있고 시행사와 의견 조율이 원활하지 않을 경우 공급 부족과 집값 폭등이 유발될 수 있다"고 우려했다.</p>
          <div dmcf-pid="qnZt6wrRfd" dmcf-ptype="general">
           반면 소비자들은 후분양제 도입에 대체로 긍정적인 반응이다. 직장인 C씨는 "100만원짜리 휴대전화도 수천만원짜리 자동차도 실물을 보고 사는데 수억에서 최대 수십억원 아파트를 견본주택만 보고 구매를 판단해야 하는 건 소비자의 시각과는 거리가 멀다"고 지적했다.
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           <p class="link_figure"><img alt="정부가 시공사의 자기 자본 비율을 늘리기 위한 정책 마련에 들어갔다. /사진=이미지투데이" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202410/17/moneyweek/20241017052110779thhh.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="QsB9gWYcBI" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202410/17/moneyweek/20241017052110779thhh.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            정부가 시공사의 자기 자본 비율을 늘리기 위한 정책 마련에 들어갔다. /사진=이미지투데이
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          <div dmcf-pid="bL5FPrmeqR" dmcf-ptype="general">
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<strong>자기자본 비율 늘려 PF 부실 막는다</strong>
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           <div></div>선분양과 후분양에 대한 의견은 분분하지만 올해 PF 부실 사태에서 보듯 선분양의 위험성이 인정되고 있어 후분양은 피할 수 없는 선택이 될 것이라는 의견이 팽배하다.
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          <p dmcf-pid="Kv6xwF3I2M" dmcf-ptype="general">국내 아파트 개발사업에서 시행사가 자금을 투입하는 비율은 총사업비의 약 5~10% 안팎으로 알려졌다. 신용등급이 높은 대기업 시공사가 지급보증 등을 제공해 대출을 일으키고 사업을 진행하는 것이 일반적이다.</p>
          <p dmcf-pid="9wqKoyWA9x" dmcf-ptype="general">국토부는 선분양 사업의 자기자본비율을 높이겠다는 방안을 내놓은 상태다. 이는 공사대금을 분양대금으로 충당해야 하는 위험 요소를 줄이고 후분양 아파트가 점차 확대될 수 있는 기반을 마련할 것으로 기대된다.</p>
          <p dmcf-pid="29mI0edzKQ" dmcf-ptype="general">미국·일본 등 선진국에서는 부동산 개발사업에서 시행사의 자기자본비율이 총 사업비의 20~30% 수준으로 알려졌다. 부동산 호황기엔 적은 자본으로 개발이익을 내는 것이 가능했지만 건설경기 불황과 저성장이 지속되면 앞으로 PF 사업이 위축될 가능성이 크다.</p>
          <p dmcf-pid="VtLaTK9HqP" dmcf-ptype="general">박상우 국토부 장관은 올 초 취임 100일 기자 간담회에서 "부동산 PF 사업에서 너무 적은 돈을 투자해 빚내서 하는 건 구조적으로 건전하지 못하다고"고 지적했다. 이어 "사업자가 자기 돈을 투자해야 하는 것 아니냐"며 "빚내서 잘되면 많이 벌고 안 되면 망하는 제도는 개선돼야 한다"고 강조했다.</p>
          <p dmcf-pid="fWEr1QxpV6" dmcf-ptype="general">김창성 기자 solrali@mt.co.kr</p>
         </section> 
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        <p class="" data-translation="true">Copyright © 머니S &amp; moneys.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지</p>

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