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[실시간뉴스]빌라 전세 매물 줄고 월세 늘어난 이유는 ‘126% 룰’ [부동산 빨간펜]

온카뱅크관리자

2024-10-10 18:07:37

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">전세사기 피해 막는 반환보증 제도<br>보증금이 공시가 126% 이하여야 가입<br>깎아준 전세금의 이자만큼 월세로 받아<br>다음달부터 임대사업자도 126% 룰<br>기존 등록 임대사업자는 2026년부터</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="GKYjY9bYEB">
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="HGc4cHYcsq" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="ⓒ뉴시스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202410/10/donga/20241010170024820tifb.jpg" data-org-width="1200" dmcf-mid="FYMzNWTNmj" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202410/10/donga/20241010170024820tifb.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            ⓒ뉴시스
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          <figure class="s_img figure_frm origin_fig" dmcf-pid="Xd7l7Je7Oz" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="이축복 기자" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202410/10/donga/20241010170026272smjo.png" data-org-width="160" dmcf-mid="yB4Z4cj4s9" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202410/10/donga/20241010170026272smjo.png" width="160"></p>
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            이축복 기자
           </figcaption>
          </figure>
          <div dmcf-pid="ZJzSzidzE7" dmcf-ptype="general">
           <div>
            <br>126%. 최근 부동산에서 전월세 매물을 구한 경험이 있는 분들이라면 한 번쯤은 들어봤을 숫자입니다. ‘전세보증금 반환 보증(전세반환 보증)’에 가입할 수 있는 조건으로, 전세 보증금이 주택 공시가격의 126% 이하여야 세입자가 전세반환 보증에 가입할 수 있다는 뜻입니다.
            <br>
            <br>일명 ‘126% 룰’이 부동산 임대차 시장에 미친 파급력은 상당합니다. 전세 매물이 줄면서, 전세를 원했지만 결국 월세를 추가해 반전세 또는 월세 계약을 해야 하는 세입자들이 늘어난 겁니다. 이번 주 부동산 빨간펜은 126%룰에 대해 알아봅니다.
            <br>
            <br><strong>Q. 126% 룰은 무엇인가요?</strong>
            <br>
            <br>“주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 반환보증을 가입할 때 기준이 되는 비율입니다. 반환보증은 세입자가 전세 보증금을 되돌려받지 못할 수 있다는 우려를 덜어주는 제도입니다. 반환보증에 가입하면 전세 계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 HUG로부터 대신 받을 수 있습니다. HUG는 일단 세입자에게 전세금을 돌려준 뒤 집주인으로부터 비용을 회수하는 구조입니다. 세입자가 가입하면 전세보증금 반환보증, 임대사업자가 가입하면 ‘임대보증금 반환보증’으로 부릅니다.
            <br>
            <br>2023년 5월부터 전세보증금 반환보증에 가입하려면 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하여야 합니다. 반환보증에 가입할 때 적용되는 주택가격 산정 기준은 공시가격의 140%이지만 담보인정비율이 90%이기 때문입니다. 126%가 적용되기 이전 이 비율은 공시가의 150%였습니다.”
            <br>
            <br><strong>Q. 126% 룰 때문에 전세 매물이 줄었다고요?</strong>
            <br>
            <br>“비(非)아파트 임대차 시장에서 월세화가 빨라지고 있습니다. 최근 전세 사기가 사회적 이슈로 다뤄지면서 세입자는 보증료를 내더라도 반환보증에 가입하는 것을 선호하고 있습니다. 하지만 보증금 기준이 공시가격의 150%에서 126%로 낮아지며 반환보증에 가입하려면 보증금 규모를 낮춰야 하는 상황이 벌어졌습니다. 집주인들은 보증금을 낮추는 대신 그만큼을 월세로 충당하려는 겁니다.
            <br>
            <br>예를 들어볼까요? 서울 양천구 신정동에 있는 한 다세대주택 전용 24.6㎡ 매물이 보증부 월세로 나왔습니다. 전세 보증금은 1억2700만 원에 월세가 38만 원이었습니다. 이 매물에 반환보증 가입기준인 126%를 적용하면 1억2900만 원이 나옵니다. 인근 부동산에서는 월세 가격은 깎아준 전세보증금을 은행에 맡겼을 때 집주인이 받을 수 있는 이자 수준이라고 보면 된다고 설명합니다.
            <br>
            <br>국회입법조사처가 국토교통부 실거래가 통계시스템을 분석한 결과에 따르면 지난해 기준 수도권 연립·다세대 임대차 거래 중 월세 비중은 47.7%로 전년(39.5%) 대비 8.2%포인트 올랐습니다. 단독·다가구 유형에서도 월세 비중이 70.1%로 전년(66.3%)대비 3.8%포인트 증가했습니다. 
            <br>
            <br>아파트 시장에서는 어땠을까요? 지난해 수도권 아파트 월세 비중은 42.5%로 전년(44.2%)보다 오히려 1.7%포인트 내렸습니다. 큰 영향이 없었던 것이죠.” 
            <br>
            <br><strong>Q. 빌라를 세주고 있던 집주인들의 반응은 어떤가요?</strong>
            <br>
            <br>“정부 규제가 지나치다고 아우성입니다. 새로운 세입자를 받으려면 기존 세입자에게 전세 보증금 일부를 돌려줘야 하는데 이 금액이 수천만 원에 달하기 때문입니다. 한 채라면 영향이 덜하겠지만 여러 채를 세주고 있던 집주인이라면 돌려줘야 하는 금액이 수억 원으로 올라갑니다. 만약 공시가격이 하락했다면 돌려줘야 하는 금액의 규모는 더 커지겠지요. 
            <br>
            <br>임대인들은 현재 반환 보증 가입 기준을 완화해달라고 주장하고 있습니다. 대표적인 주장은 주택가격 산정 기준을 공시가격의 140%에서 150%로 올려달라는 겁니다. 이렇게 되면 최종적으로 반환 보증 가입요건은 135%로 완화되는 효과가 나타납니다.” 
            <br>
            <br><strong>Q. 정부는 126% 룰이 적정하다고 보고 있나요? </strong>
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            <br>“자기 자본없이 전세보증금으로 집을 사들이는 ‘무자본 갭투자’를 막고 전세사기 피해를 최소화하기 위해 필요하다고 보고 있습니다. 다만 선량한 임대인들이 피해를 보지 않도록 제한적으로 126% 룰을 완화하고 있습니다. 반환보증 가입기준에 126%를 적용하되 집값을 ‘공시가격’으로 보는 것이 아니라 HUG가 선정한 감정평가법인이 산출한 ‘감정가’로 보는 방식입니다. 과거 악성 임대인들이 감정가를 일부러 올려 반환보증 가입에 악용하는 사례가 있다며 감정가를 일괄 부정하던 것과 달라진 모습입니다.
            <br>
            <br>이와 동시에 정부는 126% 룰 적용을 확대하고 나섰습니다. 정부는 다음 달부터 126%룰을 신규 임대사업자에도 확대 적용할 계획입니다. 임대사업자는 의무적으로 반환 보증에 가입해야 하는데, 현재는 주택가격을 공시가의 130~190%로 인정받고 있습니다. 다음 달부터는 이 비율이 140%로 내려갑니다. 담보인정비율 90%도 동일하게 적용돼 현재 전세반환 보증과 동일한 126% 룰을 적용받는 것이죠. 다만 기존 임대사업자는 2026년 7월까지 시행이 유예됩니다. 이번 규제 확대가 시장에 어떤 영향을 미치는지는 지켜봐야 할 것 같습니다.”
            <br>
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           </div>
          </div>
          <table dmcf-pid="5OdudIsdru" dmcf-ptype="general">
           <tbody>
            <tr>
             <td>‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!</td>
            </tr>
            <tr>
             <td>
              <div>
               <figure class="s_img figure_frm origin_fig">
                <p class="link_figure"><img class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202410/10/donga/20241010170027943qlws.jpg" data-org-width="160" dmcf-mid="Y7J7JCOJOb" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202410/10/donga/20241010170027943qlws.jpg" width="160"></p>
               </figure>
               <br>부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(<span>dongaland@donga.com</span>)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.
              </div>
</td>
            </tr>
           </tbody>
          </table>
          <div dmcf-pid="1IJ7JCOJDU" dmcf-ptype="general">
           <div>
            <br>
            <br>
            <br>
            <br>이축복 기자 bless@donga.com
            <br> 
           </div>
          </div>
         </section> 
        </div> 
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