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[실시간뉴스]아파트 ‘전세난’ 비아파트 ‘역전세’…임대차법 시행 4년, 돌아보니

온카뱅크관리자

2024-06-15 11:43:24

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">내달 말 임대차 2법 시행 4년 도래<br>임차인 주거 안정 취지 무색<br>아파트 전세난 갈수록 심화 <br>갱신권 사용 비율 20~30% 저조<br>‘임대차법 폐지’ 국토부 장관 주장에<br>시장에선 “시장 혼선만 가중”</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="tUiAT3rRR7">
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="FfECF9yjiu" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입한 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세 상한제)이 다음 달 시행 4년을 맞지만, 전세시장은 여전히 불안한 모습을 보이고 있다. 사진은 서울 시내 아파트 전경. [매경DB]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/15/mk/20240615111203443fpsr.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="5YQJmYaVeq" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/15/mk/20240615111203443fpsr.jpg" width="658"></p>
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            임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입한 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세 상한제)이 다음 달 시행 4년을 맞지만, 전세시장은 여전히 불안한 모습을 보이고 있다. 사진은 서울 시내 아파트 전경. [매경DB]
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          <div dmcf-pid="3ivZ9e0CeU" dmcf-ptype="general">
           임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입한 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세 상한제)이 다음 달 시행 4년을 맞지만, 전세시장은 여전히 불안한 모습을 보이고 있다.
          </div>
          <p dmcf-pid="0qgDGuIinp" dmcf-ptype="general">문제는 임대차 2법의 4년 계약 만기가 도래하며 전세 시장이 다시 불안해질 것이란 우려도 나온다. 세입자는 10가구 중 2~3가구 정도로 임대차 2법을 활용하는 이가 저조한 것으로 조사됐기 때문이다.</p>
          <p dmcf-pid="pKjmZqloi0" dmcf-ptype="general">아파트로 전세 수요가 쏠리면서 아파트 전셋값은 치솟고 있는 반면, 빌라(다세대·연립) 등 비아파트는 역전세가 늘어나고 있다.</p>
          <p dmcf-pid="Uhq4aOMUi3" dmcf-ptype="general">15일 한국부동산원의 ‘주간 아파트 가격 동향’ 자료에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 전세 가격지수는 0.10% 오르며 지난해 6월 상승 전환한 뒤 1년째 상승세를 이어가고 있다. 이는 역대 세 번째로 긴 상승 기간 기록이다.</p>
          <p dmcf-pid="uehGBxtsiF" dmcf-ptype="general">역대 최장 기록은 2014년 6월 셋째 주부터 2017년 1월 둘째 주까지 135주다. 이어 2019년 7월 첫째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 134주 순이다.</p>
          <p dmcf-pid="7ivZ9e0Cdt" dmcf-ptype="general">서울의 전셋값이 지속적으로 상승하는 것과 관련해 전문가들은 수급 불일치를 원인으로 지목한다. 또 상반기 입주물량 감소와 임대차2법 만기 도래 등으로 당분간 전셋값 상승세는 이어질 것이란 전망도 내놓고 있다.</p>
          <p dmcf-pid="zy2xkSiBR1" dmcf-ptype="general">임대차 2법은 2020년 7월부터 시행됐다. 임차인에게 계약을 연장할 수 있는 권리를 1회 보장하고 재계약 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 내용이 골자다. 전세 계약이 통상 2년씩 체결되는 만큼, 계약 갱신청구권을 사용한 전세 매물의 4년 만기가 돌아오면서 전셋값 인상률이 5%를 웃돌 가능성이 크다.</p>
          <p dmcf-pid="qc5uxNKGM5" dmcf-ptype="general">더욱이 빌라 전세사기 여파가 여전히 남아 있어 아파트 전세로 수요가 몰리면서 아파트 전셋값은 오르는 데 반해 비아파트의 경우에는 전셋값이 떨어지며 역전세가 발생할 것이란 분석도 나온다. 올해 1~5월 서울에서 거래된 연립·다세대 전세의 46%가 역전세 주택이라는 조사 결과도 있다.</p>
          <p dmcf-pid="BivZ9e0CLZ" dmcf-ptype="general">부동산 정보 플랫폼 다방은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 바탕으로 2022년 1~5월 전세 거래 4만2546건과 올해 1~5월 동일 주소지에서 전세 거래가 이뤄진 9653건을 분석한 결과, 46%에 해당하는 4437건은 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택인 것으로 나타났다. 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 979만원으로 2년 전과 비교해 4% 하락했다.</p>
          <p dmcf-pid="bw3Bdkf5LX" dmcf-ptype="general">지난해 다방의 동일 조사에서 역전세 주택 비율이 34.7%, 시세 차액은 평균 2859만원(11.2%)으로 조사된 바 있다. 지난해 같은 기간과 비교해 역전세 주택의 전세 시세 차액은 줄었지만, 역전세 거래 비중은 11.3%포인트 상승한 것이다.</p>
          <p dmcf-pid="KZPisGNfMH" dmcf-ptype="general">정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “임대차 2법 만기 시점이 8월에 다가오면서 계약갱신 만료 매물의 경우 그동안의 가격이 반영되며 전셋값이 오를 것으로 예상된다”면서 “아파트 전세 수요는 여전히 많은 데 비해, 전세 매물은 상대적으로 부족해 전셋값 상승세가 이어질 수밖에 없다”고 진단했다.</p>
          <p dmcf-pid="9vYF4n7veG" dmcf-ptype="general">그러면서 “당분간 전세시장에서 아파트 쏠림 현상이 이어질 것으로 보여 비아파트의 역전세난에 대한 각별한 주의가 필요한 상황”이라고 덧붙였다.</p>
          <div dmcf-pid="2Uq4aOMURY" dmcf-ptype="general">
           <div>
            <strong>하락장에서 갱신권 유명무실</strong>
           </div>
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          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="VG5uxNKGdW" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 임대차 2법이 오는 7월 말 시행 4년을 맞는다. 서울 송파구 짐실의 한 공인중개사무소 전면 유리에 전월세 안내 문구가 적혀 있다. [이승환 기자]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/15/mk/20240615111204760gezy.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="1tDh32WAnz" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/15/mk/20240615111204760gezy.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 임대차 2법이 오는 7월 말 시행 4년을 맞는다. 서울 송파구 짐실의 한 공인중개사무소 전면 유리에 전월세 안내 문구가 적혀 있다. [이승환 기자]
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          <div dmcf-pid="fyH06oqydy" dmcf-ptype="general">
           임대차 2법‘을 활용하는 세입자는 20~30%로 저조한 것으로 나타났다.
          </div>
          <p dmcf-pid="494ewyo9JT" dmcf-ptype="general">부동산R114가 전월세신고제가 시작된 2021년 6월부터 올해 5월까지 국토교통부에 신고된 전국 아파트 전월세 거래(356만9139건)를 분석한 결과에 따르면, 올해 들어 임대차 재계약에서 갱신요구권을 사용한 비율이 26%에 그쳤다. 같은 기간 서울에서도 갱신권 행사는 29%에 불과했다.</p>
          <p dmcf-pid="83u2LrP3nv" dmcf-ptype="general">전셋값이 급등했던 2021년, 2022년에는 서울 아파트 전월세 계약에서 갱신권 사용은 각각 평균 68%, 59%였다. 전세만 보면 21년과 22년 상반기 갱신권 행사는 각 72%로 높았다. 전국 기준으로도 각각 67%, 60%였다.</p>
          <p dmcf-pid="6q9QclJqeS" dmcf-ptype="general">그런데 2022년 하반기부터 금리 인상 등의 여파로 전셋값이 떨어지기 시작하자 갱신권 사용이 빠르게 줄었다. 역전세가 나타났던 지난해 서울 아파트 갱신권 사용 비중은 33%로 21~22년에 비해 반 토막 났고, 올해는 감소폭이 더 컸다. 대신 2021~2022년 30~40%대에 머물렀던 전월세 신규 계약이 작년부터 50~60%대로 크게 늘었다. 갱신권을 쓰지 않고 더 싼 매물을 찾는 게 낫다고 본 세입지가 늘은 영향으로 풀이된다.</p>
          <p dmcf-pid="PacO1bvaJl" dmcf-ptype="general">김지연 부동산R114 책임연구원은 “전월세 가격이 연간 10% 넘게 뛰었던 2020~22년에는 보증금 인상 폭을 5%로 묶는 갱신요구권이 효과를 냈지만, 전세 가격이 크게 떨어지면서부터는 갱신권을 쓸 이유가 없어졌다”고 말했다.</p>
          <p dmcf-pid="QOlHbMFOJh" dmcf-ptype="general">일각에서는 임대차 2법은 4년 간 임대료를 통제해 집주인이 전세 가격을 한꺼번에 많이 올리게 만드는 빌미를 제공했다는 지적도 나온다. 법 시행 초기 전셋값이 폭등했고, 대다수 임차인의 주거 안정성을 떨어트린 결과를 낳았다는 것이다.</p>
          <p dmcf-pid="xEmvU4HEnC" dmcf-ptype="general">실제 임대차 2법 시행 초기인 2020년, 2-21년 전셋값은 전국적으로 19%, 14%씩 치솟았다. 지난 1년 간 서울 전셋값이 오르고 있지만 누적상승률은 5% 정도다. 지방은 아직도 역전세인 곳이 많다. 상황이 이렇다 보니 시장에서는 “임대차 2법이 지역이나 시장 상황에 다르고 무엇보다 4년마다 전셋값 불안 요소가 되고 있다”는 볼멘소리가 나온다.</p>
          <p dmcf-pid="y7b6jCe7JI" dmcf-ptype="general">요즘 시장에선 임대차 2법이 다시 전셋값을 자극하는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 재계약 만기가 도래하면서 집주인들이 4년동안 밀린 상승분을 반영할 수 있다는 관측 때문이다.</p>
          <p dmcf-pid="Wency0meiO" dmcf-ptype="general">강남·성동·송파 등 서울에서 인기 있는 지역은 벌써 몇 달 새 1억~3억씩 오른 전세 계약이 부쩍 늘고 있다. 일례로 서울 송파구 잠실동 ’리센츠‘ 전용 84㎡는 지난달 24일 13억원(16층)에 전세 거래가 체결됐다. 이 거래 전 지난달 4일 같은 면적이 11억원(31층), 10일 12억3000만원(15층)에 거래된 것을 고려하면 한 달 동안 2억원이 뛴 셈이다.</p>
          <p dmcf-pid="YJoEYUOJis" dmcf-ptype="general">동작구 흑석동 ’아크로리버하임 전용‘ 84㎡(2~3층)도 지난달 1일 10억3000만원에 전세 계약이 체결된 이후 11일 11억5000만원에 전세 거래가 이뤄졌다. 성동구 금호동 ’서울숲푸르지오 2차‘ 전용 59㎡는 지난달 11일 7억7000만원(6층)에 전세 세입자를 찾았다. 지난 4월 6일 6억3500만원(5층)에 거래된 지 한 달여 만에 1억원이 넘게 전세가격이 뛰었다.</p>
          <p dmcf-pid="G53Bdkf5em" dmcf-ptype="general">이런 가운데 박상우 국토부장관의 언급이 시장에서 논란이 되고 있다. 연일 ’임대차2법 폐지‘를 주장하고 있어서다. 앞서 박 장관은 지난 4일 기자간담회에서 “임대차2법은 원상복구가 맞다는 게 제 개인과 국토부의 공식 입장”이라고 한데 이어, 지난 9일 언론 인터뷰에서도 “2+2 임대차 갱신요구권은 (기존 2년 단위 계약으로) 원상회복하는 것이 맞다”고 했다.</p>
          <p dmcf-pid="HISXKR3Ier" dmcf-ptype="general">그러나 부동산 전문가들은 도입 4년차에 접어든 임대차2법을 폐지해야 할 명분이 부족할 뿐만 아니라,폐지가 되레 더 큰 시장 혼란을 가져올 수 있다고 지적했다. 시장 안정을 도모해야 할 주무 부처 장관이 실현 가능성이 낮은 폐지론을 재차 꺼내들며 논란을 부추기고 있다는 비판도 나온다</p>
          <p dmcf-pid="X07VomQ0nw" dmcf-ptype="general">임대차2법이 전세시장에 미칠 영향이 과장됐다는 의견도 있다. 계약갱신청구권 사용은 법 시행 이듬해인 2021년부터 이뤄진 만큼, 2+2년 만기 도래 매물은 지난해부터 계속 나오고 있는 상황이다. 갱신계약이 끝나고 4년치 임대료를 올려 받으려는 전세매물이 한 번에 쏟아지는 것이 아닌 만큼, 임대차2법이 전셋값 변동에 미칠 가능성은 크지 않다는 것이다.</p>
          <p dmcf-pid="ZzKPAhdzJD" dmcf-ptype="general">이같은 논란이 본격화하기 전인 지난 2월 헌법재판소는 임대차2법이 헌법에 위배되지 않는다고 만장일치 판단을 내놓은 바 있다. 헌재는 “임차인의 주거안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고, 차임(임대료·임차료) 상승 제한이라는 수단의 적합성도 인정된다”는 것이다.</p>
          <p dmcf-pid="5PRgh5kPRE" dmcf-ptype="general">법 제정을 주도한 야당이 원내 과반 의석을 갖고 있어 폐지 가능성이 낮다는 현실도 폐지보다는 유지에 힘이 실려 보이는 원인 중 하나다.</p>
         </section> 
        </div> 
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