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[실시간뉴스]분당 재건축 40년 걸린다?...순환방식 적용이 우려되는 이유[부동산 산책]

온카뱅크관리자

2024-06-08 09:09:08

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="F1TzN9yjFs">
          <p dmcf-pid="3nPk3mQ07m" dmcf-ptype="general"> [파이낸셜뉴스] <strong> ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. &lt;편집자주&gt;</strong> </p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="0gMwUIRu7r" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="경기 성남시 분당신도시 전경. 사진=뉴시스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/08/fnnewsi/20240608090012979vvnv.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="58IKk4HEpC" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/08/fnnewsi/20240608090012979vvnv.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            경기 성남시 분당신도시 전경. 사진=뉴시스
           </figcaption>
          </figure>
          <div dmcf-pid="phEHQtDxFw" dmcf-ptype="general">
           <br>최근 국토교통부는 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획을 발표했습니다. 관심은 어느 곳이 선도지구로 지정되느냐에 쏠리고 있는 데요. 필자는 해당 보도자료에서 개인적으로 우려했던 사항이 포함된 것을 발견했습니다. 바로 '순환방식 재건축'이 발표에 포함된 것입니다. 
          </div>
          <p dmcf-pid="UZSugbva3D" dmcf-ptype="general">순환방식 재건축은 말 그대로 동시 다발적으로 정비를 진행하는 것이 아니라 순차적으로 정비를 진행하는 것을 말합니다. 특정 시점에 공급절벽이나 공급과잉이 나오지 않게 하는 방법입니다. </p>
          <div dmcf-pid="uciIBvnb7E" dmcf-ptype="general">
           <div data-mce-desctitle="smtitle">
            <strong>분당 재건축 40년?...구성남 재개발 사례 보니 </strong> 
           </div>
           <br>사실 이 방식은 이론적으로 좋습니다. 하지만 치명적인 문제가 있습니다. 애초에 장기적인 안목으로 순환방식으로 진행해 왔다면 이 방식이 맞습니다. 그런데, 이제 다 정비사업 시기가 도래했는데 갑자기 순환방식 카드를 꺼낸다. 이것은 ‘재건축 안 시켜주겠다는 것’이나 다름없습니다. 
          </div>
          <p dmcf-pid="7ravVGNfzk" dmcf-ptype="general">현재 1기 신도시에서 재건축을 추진하는 단지들은 많습니다. 국토부 발표를 보면 선도지구는 1~2곳만 선정한다고 합니다. 지자체에 따라 1~2곳을 더 추가할 수 있다고 하지만 결국 많아야 4곳입니다. 이렇게 해서 매년 일정 물량 지정하면서 나간다고 합니다. 그러면 전체적인 완성까지는 얼마나 걸릴까요. </p>
          <p dmcf-pid="zDol9Wg2Uc" dmcf-ptype="general">일반적으로 정비사업은 조합설립으로부터도 10년 걸립니다. 이제 시작하는 것이면 사실상 15년은 봐야 합니다. 선도지구에 각종 특혜를 줘도 얼마나 빨리 진행될지 의문입니다. </p>
          <p dmcf-pid="qOAW8Zc67A" dmcf-ptype="general">필자는 순환방식이 적용되면 사실상 1기 신도시 정비는 40년 이상 봐야 한다고 생각합니다. 가장 단적으로 잘 보여주는 사례가 구성남 재개발입니다. 이곳은 순환방식으로 정비사업을 진행하는 대표적인 지역입니다. </p>
          <p dmcf-pid="BPbnYNKGuj" dmcf-ptype="general">구성남 재개발의 경우 지금 입주한 단지들도 있고, 입주할 단지도 있고, 공사중인 곳은 물론 인허가를 받는 곳도 있습니다. 벌써 시작한 지 20년입니다. 하지만 아직도 구성남이 다 정비되려면 앞으로도 20년이 더 걸릴 것이기 때문입니다. 사실상 1기 신도시를 순환방식으로 진행한다는 것은 첫 사업이 15년, 나중에 다 정비되려면 40년은 넘게 걸릴 것으로 보입니다. </p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="befN5E41FN" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="자료 : 국토부" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/08/fnnewsi/20240608090013195qycg.jpg" data-org-width="800" dmcf-mid="1aFnYNKGzI" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/08/fnnewsi/20240608090013195qycg.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            자료 : 국토부
           </figcaption>
          </figure>
          <div dmcf-pid="KVuRSn7vUa" dmcf-ptype="general">
           <br>
           <div data-mce-desctitle="smtitle">
            <strong>'최악의 수' 순환방식 재건축...신도시 정비 '골든타임' </strong> 
           </div>
           <br>국토부가 순환방식 카드를 꺼낸 이유가 있습니다. 바로 이주대란 우려 때문입니다. 문제는 이주대책을 수립해야 하는데, 부지도 부족하고 예산도 부족합니다. 무엇보다 이주대책을 내놓아도 분명 더 시급하고 열악한 지역도 많은데, 1기 신도시 주민들에게 특혜를 준다는 시비(?)가 붙을 수도 있겠지요. 결국 이주대책이 아닌 순환방식이라는 이주 지연 카드를 꺼낸 것입니다. 
          </div>
          <p dmcf-pid="9VuRSn7v3g" dmcf-ptype="general">하지만 이는 대책이 아니라 '최악의 수'라고 봅니다. 국토부는 2024년 11월 첫 선도지구 지정, 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 사업시행계획 수립, 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 하겠다는 계획입니다. </p>
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="275frQ1m7o" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="자료 : 국토부" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/08/fnnewsi/20240608090013332ltvf.jpg" data-org-width="570" dmcf-mid="teUMliuSpO" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img2.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/08/fnnewsi/20240608090013332ltvf.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            자료 : 국토부
           </figcaption>
          </figure>
          <div dmcf-pid="VRVaZkf5FL" dmcf-ptype="general">
           <br>재개발·재건축 전문가 입장을 떠나서 전국에 그 어떠한 곳도 정비구역 지정으로부터 2년만에 착공한 현장은 전무합니다. 
          </div>
          <p dmcf-pid="fwgS2YaVpn" dmcf-ptype="general">신도시 정비사업이 성공하려면 진정한 이주 대책을 마련해야 합니다. 이주대책이 어렵다면, 극단적으로 '무대책이 대책'이라고도 말하고 싶습니다. </p>
          <p dmcf-pid="4x9oHA2XFi" dmcf-ptype="general">예를 들어 순서를 둘 게 아니라 동의율만 맞으면 다 지정해야 합니다. 서울시도 지난 2000년 수백곳의 재개발 지역을 지정했습니다. 그러나 20년이 지난 지금 여러분들은 잘 알겠지만 모두 정비가 되지 않았습니다. </p>
          <p dmcf-pid="8LQE0sxpUJ" dmcf-ptype="general">어차피 사업성이 부족한 곳, 주민들 간의 갈등이 있는 곳 등 알아서 지연되는 곳들이 생기면서 자연스럽게(?) 순환방식 재개발이 됩니다. 일단 지정 자체를 너무 두려워할 필요가 없다는 것입니다. </p>
          <p dmcf-pid="6Nem7hdzFd" dmcf-ptype="general">1기 신도시 정비는 지금이 골든타임 입니다. 주민들의 재건축에 대한 의지도 높고, 이주를 하라고 해도 할 여력이 있습니다. 더 늦어지면 그대로 살겠다는 사람들이 늘어나면서 개발은 요원해질 것입니다. 무엇보다 무섭게 치솟는 공사비도 문제이지요. </p>
          <p dmcf-pid="PIcY65kP0e" dmcf-ptype="general">정부의 순환방식 카드를 보면서 1기 신도시 정비가 순조롭게 진행되기 어려울 수 있겠다는 우려가 듭니다. 정부는 방향에 맞춰 계획을 세우고, 요건에 맞는 곳은 사업이 진행될 수 있게 길을 열어주는 것이 역할이라고 생각합니다. 역으로 사업을 지연 시키는 우를 범하지 않았으면 합니다. </p>
          <p dmcf-pid="QwgS2YaVzR" dmcf-ptype="general"><strong>/김제경 투미부동산컨설팅 소장</strong> </p>
          <p dmcf-pid="xi6cFrP33M" dmcf-ptype="general">※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.</p>
          <p dmcf-pid="y1TzN9yj0x" dmcf-ptype="general">ljb@fnnews.com 이종배 기자</p>
         </section> 
        </div> 
        <p class="" data-translation="true">Copyright © 파이낸셜뉴스. 무단전재 및 재배포 금지.</p>

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