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[실시간뉴스][법률S토리] 다주택자가 조합원입주권으로 절세하는 방법

온카뱅크관리자

2024-06-20 07:47:38

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        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="19CkaPyjfL">
          <figure class="figure_frm origin_fig" dmcf-pid="t3AJxqrR2n" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="사진=이미지투데이" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202406/20/moneyweek/20240620054047675jvzc.jpg" data-org-width="680" dmcf-mid="ZFwgJ2CnBg" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202406/20/moneyweek/20240620054047675jvzc.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            사진=이미지투데이
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          </figure>
          <div dmcf-pid="Fd5vIaph2i" dmcf-ptype="general">
           <span>#. A씨는 서울 서초구에 있는 B아파트와 송파구에 있는 C아파트를 보유 중인데 C아파트는 재건축이 진행 중이며 관리처분인가를 앞두고 있다. 2주택자인 A씨는 별도 세대인 자녀에게 1채를 증여하는 걸 고려 중인데 이 때 두 주택 중 어떤 주택을 증여하는 것이 좋을까?</span>
          </div>
          <p dmcf-pid="32hENQWA2J" dmcf-ptype="general">재건축 또는 재개발 부동산은 세법 적용에 있어 일반적인 부동산과 취급이 다른 규정들 때문에 고려해야 할 것들이 많다. 재건축·재개발 사업이 진행 중인 부동산이 관리처분인가를 받았다면 해당 부동산은 세법상으로는 주택이 아닌 조합원입주권이라는 부동산을 취득할 권리로 봐 세법을 적용한다. 이때 다주택자의 경우 조합원입주권이 일반적인 주택과 취급이 다른 것을 활용해 절세할 수 있는 경우도 있다.</p>
          <p dmcf-pid="0nFWlA7vfd" dmcf-ptype="general">일반적인 주택의 증여취득세율은 3.5%지만 1세대1주택자가 아닌 자로부터 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우에는 취득세가 중과돼 12%의 취득세율이 적용이 된다.</p>
          <p dmcf-pid="pBsjL4Sgfe" dmcf-ptype="general">취득세 중과는 주택에 대해 적용되는 것으로 증여받는 재건축 아파트가 관리처분인가를 받고 멸실이 됐다면 이는 토지의 취득으로서 취득세 중과가 적용되지 않는다.</p>
          <p dmcf-pid="UhPbuYdzqR" dmcf-ptype="general">따라서 A씨는 B아파트와 C아파트 모두 조정대상지역에 소재한 공시가격 3억원 이상 주택이기에 증여 시 취득세 중과가 적용되지만 C아파트를 멸실된 이후 증여한다면 증여 취득세율 중과 없이 증여를 할 수 있게 되므로 보유한 2채 중 C아파트를 기다렸다가 증여하는 것이 유리할 수 있다.</p>
          <p dmcf-pid="uJ1TCNUlfM" dmcf-ptype="general">또 다른 상황을 살펴보자. D씨는 현재 거주 중인 주택과 주택임대사업자로 임대를 주고 있는 주택을 소유한 2주택자다. 최근 부동산 경기가 상승한다는 뉴스들을 접하고 추가로 주택을 매수할지 고민 중이다. 눈여겨보던 신축 아파트 단지 근처에 차후 신축으로 변할 수 있는 재건축 단지의 조합원입주권을 취득하는 것은 어떤지 궁금하다.</p>
          <p dmcf-pid="7TRVBZLK9x" dmcf-ptype="general">주택자가 세번째 주택을 취득하는 경우 취득세율이 중과되며 취득하려는 주택이 조정대상지역에 소재했다면 12%, 조정대상지역 외 지역에 소재했다면 8%의 취득세율이 적용된다.</p>
          <p dmcf-pid="zd5vIaphVQ" dmcf-ptype="general">주택임대사업자로 등록한 임대주택은 여러 세제혜택이 있지만 취득세율 적용 시 주택 수를 산정할 때는 주택 수에서 제외되지 않는다. D씨는 2주택자이므로 세번째 주택을 취득하게 되면 8% 또는 12%의 중과세율을 적용받게 된다.</p>
          <p dmcf-pid="qEb3ZI41qP" dmcf-ptype="general">그러나 기존 주택이 멸실된 조합원입주권을 새로이 취득하는 경우라면 주택이 아닌 토지의 취득이므로 4%의 취득세율이 적용된다. 다주택자의 경우 조합원입주권을 취득함으로써 주택 취득세 중과를 피할 수 있는 것이다.</p>
          <p dmcf-pid="BhqtHsVZq6" dmcf-ptype="general">또한 주택이 멸실된 상태이므로 조합원입주권을 취득해도 신축으로 준공되기 전까지는 주택분 재산세가 부과되지 않고 종합부동산세 과세 대상에도 해당되지 않는다. 이처럼 재건축·재개발 부동산이 멸실됐다면 주택에 대한 취득세 중과세율을 적용하지 않는다는 것을 고려해보는 것도 좋을 것이다.</p>
          <p dmcf-pid="bT9p1h6FK8" dmcf-ptype="general">서웅규 하나은행 자산관리그룹 자산관리컨설팅센터 세무자문위원 </p>
         </section> 
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